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温州房地产项目可行性研究报告

房地产项目可行性研究报告 

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称:温州某商住楼基建项目

1.1.2项目承办单位温州某某房地产开发有限公司

1.1.3项目负责人:

1.1.4项目建设地址:***地块

1.1.5可行性研究报告编制单位:***工程咨询有限公司

1.2可行性研究依据

1.2.1县国有土地使用权出让协议书、公证书及补充合同书等(附件二);***

1.2.2房地产开发有限公司营业执照、房地产开发企业资质证书复印件(附件三);***

1.2.3商住楼总平面图、效果图(附件六);***

1.2.4房地产开发有限公司提供的有关资料。***

1.3可行性研究范围和重点

1.3.1对商住楼开发项目的市场需求进行全面分析、研究,并作出评价;

1.3.2对商住楼项目设计方案及技术指标的可行性和合理性进行全面的研究、分析,并作出评价;

1.3.3对商住楼开发项目的投资估算和经济效益进行分析,对项目抗风险能力和敏感性进行分析,并作出评价。

1.4可行性研究概况及成果

1.4.1建设规模

项目总规划用地面积***m2(折合***亩),其中建设用地面积*** m2(折合*亩),代征城市道路面积**m2(折合*亩)。总建筑面积**m2(未含地下室面积9*m2,架空层面积** m2,架空通道面积**m2),其中住宅**m2,商业用房**m2,物业经营用房**m2,物业管理用房** m2,消控、监控室电话接线房*m2,门卫* m2,配电房* m2,商业连廊*m2,余为道路、绿化及停车等用地。容积率*,建筑密度*%,绿地率*%

1.4.2项目选址

根据***县国有土地使用权出让协议书及公证书,项目选址在***地块。

1.4.3公用工程

1.4.3供电:项目总装机容量约**KW,由**110KV变电所县城输电网接入配电房。消防设备用电按一级负荷要求供电,电梯、生活泵、公共场所照明等按二级负荷要求供电,其他用电按三级负荷要求供电。.1

1.4.3通讯:由县电信局程控电话网接入接线箱各用户,住宅每户设置2门直线;宽带网信息插座按每一个点预留线路,通讯电缆预埋列入概算。.2

1.4.3给排水:.3

1)给水:经估算日用水量约746/日,由县城第二自来水厂供水管网接入。

2)排水:雨污分流制

排污:主要为生活污水,经地埋式污水净化池处理达标后排入县城污水管网;

排水:雨水由干管汇集后,就近排入内河。

1.4.3广电、燃气:.4

广播、电视与燃气管线预埋,列入概算。

1.4.4环境保护

主要是生活垃圾的处理:商场、住宅设置若干垃圾箱或软包装袋及时将垃圾收集于临时堆放点,然后统一送往垃圾场处理。

施工期间要做好施工机械的噪声治理和施工现场垃圾处理,做好水土保持工作,防止施工污泥水直接排入河道。

1.4.5消防

1.4.5商住楼为一类民用高层建筑,按GB5004595《高层民用建筑设计防火规范》及GBJ1687《建筑设计防火规范》有关规定执行,设计耐火等级为一级。高层住宅总平面布置要有足够的消防停车场地,主体建筑有1/4周边长度作为消防登高作业。.1

1.4.5按消防部门有关规定执行,消防系统分室内外消火栓系统、防火和排烟系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警和消防联动控制系统;室外设置地面式三头接合器,间距120,保护半径150;配电房设置S型热气溶胶灭火装置,在配电房、发电机房各设置一组推车式灭火器,室内设置1211灭火器及室内消火栓;严格按消防规范保持建筑物间距,留足消防通道。.2

1.4.5高层住宅耐火等级为一级,每层为一个防火分区,电梯和楼梯合用防烟前室,一层适当位置设置消防控制中心。.3

1.4.6节能

1.4.6合理利用市政给水管网的水压;.1

1.4.6各种设备、卫生洁具等选用节能、高效的产品;.2

1.4.6利用地形结合总体规划,建筑南北入口设置大面积公用绿地,改善室外热环境;建筑座北朝南、东西方向布置,楼栋间距适中,建筑对称布置,有利形成穿堂风。.3

1.4.7项目实施进度

根据国家建筑安装工程定额及项目内容,建设期为三年:

20098月至20117月底。

1.4.8项目总投资及资金来源

项目总投资35000万元,根据国发[2009]27国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知,项目资本金约10500万元。资金来源:商请金融部门贷款20000万元,余由***房地产开发有限公司自筹解决(含资本金10500万元)。

1.4.8总平面布置主要技术经济指标

1.4.8总规划用地面积52538.8m2,其中建设用地面积38634 m2,代征城市道路面积13904.8 m2.1

1.4.8总建筑面积78274.7m2未含地下室面积9787.46m2,架空层面积1809.5 m2,架空通道面积227.89m2),其中:.2

     住宅50164.03m2

商业用房27076.8m2

附属用房1033.94m2

1.4.8建筑占地面积10965.77m2

1.4.8容积率2.026.4

1.4.8建筑密度28.326% .5

1.4.8绿地率30.0% .6

1.4.8机动停车总泊位:383辆,其中:.7

          地上停车:211

          地下停车:172

1.4.8住宅总户数:540.8

1.5可行性研究结论

1.5.1**********************。各项技术经济指标符合县规划部门的规定和要求。

1.5.2项目选址合理,符合***县总体规划;住宅设计方案体现了“以人为本”的理念,提供了多种套型,使购房客户有充分选择的余地。

1.5.3总平面布置合理,空间、交通组织有序、有特色,基本满足人流、车流的疏散要求;各项技术经济指标符合规划部门的规定和要求。

1.5.4项目实施进度切合实际,资金筹措方案可行,项目实施条件已经成熟。

1.5.5经初步测算,成本利润率36.1%,成本利税率45.2%,销售利润率24.9%,具有较好的经济效益。

综上所述,该项目是可行的。

 

第二章   项目背景和市场预测

 

2.1项目背景

2.1.1房地产开发有限公司成立于20069月,法人代表**注册资金壹仟伍佰万美元该公司以房地产开发为主导方向,参与***县县城新区路*地块竞买(公开挂牌)并竞得受让,取得了该地块开发使用权。出让地块规划用地面积***m2(折合**亩),其中建设用地面积** m2(折合**亩),代征城市道路面积**.8m2(折合***亩)该地块规划用途为商业、住宅,使用年限商业40年,住宅70年。***

2.1.2经济充满活力,居民生活条件较富裕,然而与之不相称的是***的人居环境和建筑产品,很大程度上仍然停留在“楼下作坊,楼上居家”。近年来尽管也有高层住宅楼的崛起,却没有形成一个社区概念的住宅区。因此,***县应不断深化城市体系规划,修编城市总体规划和控制性详细规划,加快城镇建设步伐,努力创造优良的人居和创业环境;进一步拉开城市框架,拓展发展空间,完善城市功能和管理,打造新******经济发展,也为房地产市场的发展提供物质基础和发展空间。***

2.1.3本项目位于***县城黄金地带,位于县府新址的东侧,其南侧为现代水景园、体育公园和规划中的市民广场,紧靠城市版图中心人民路,地理位置优越,环境资源得天独厚,项目充分挖掘和利用其自然优势,营造个性突出、特色鲜明的风景居住区,强调顶级居住环境,高层住宅突出观景、视野,强调亲水、自然等私有领地的特点,建造一流的住宅楼,为购房户提供开放的聚会、休闲娱乐和商务活动的中心社区。在整体风格下,创造不同姿态的个性建筑实体,突出康居主题和绿色生态理念,充分利用小区内外的生态环境,利用自然条件和人工手段,实现自然、建筑和人三者之间的和谐统一。

2.2市场预测

2.2.1根据有关部门最新统计资料显示,在一系列宏观调控政策的持续作用下,2008***县房地产投资总量稳中趋升,房价总体水平温和上扬,资金到位良好,市场运行呈健康发展态势。2008年全县房地产完成投资17.48亿元,同比增长9.5%;其中本地房地产企业完成房地产开发投资9.49亿元,同比增长41.8%。全年房屋施工面积128.82万平方米,同比增长9.5%;竣工面积13.41万平方米,同比增长2.0%;商品房销售面积22.93万平方米,同比增长14.1%。由于土地供给的缺乏,房地产在供给方面出现了供不应求的势态,导致房地产价格上升较快。为此,***县人民政府配合国家对房地产的宏观调控,并采取措施加快土地供给,从供给方面调控房地产市场,以利于房地产市场健康发展。

2.2.2近几年来***县居民生活水平显著上升,富裕起来的城市居民普遍对现有旧房的居住条件及环境感到不满意,追求居住环境质量、改善人居条件作为近期的重要目标:居民对住宅的需求已从简单的“生存型”到适用型功能型发展,选择配套设施齐全、功能完备、工程质量优良、居住环境优美、物业管理良好的住房作为自己的奋斗目标。居民住宅消费已进入换代转折点,住宅价格已从单一的价格向多元化的价格体系转变,环境有价已成共识。根据***县总体规划,本项目位于***新城黄金地段,商住楼将定位为高品质楼盘精品;***商住楼基建项目将在设计、环

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