代写农房改造集聚建设项目可行性报告

温州农房改造集聚建设项目可行性研究报告

*.*申报单位概况

*.*.*企业名称:*新农村建设有限公司

*.*.*法定地址: *路

*.*.*企业类型: 有限责任公司

*.*.*注册资本:

*.*.*企业法定代表人：…

*.*.*经营范围：土地整理开发，基础设施建设，农房改造

*.*.*创办日期：*年*月*日

*.*项目概况

*.*.*项目缘由

    *.*.*.*为着力改善农村人居环境，大力推进城市化和城乡一体化进程，根据温州市委、市政府《关于加快推进农房改造集聚建设的实施意见》和*委、*政府《*农村住房改造建设实施方案（试行）》的文件精神及有关法规政策，结合实际，在*村进行农房改造集聚建设。利用农村土地综合整治进行农房改造，把*村建成生产发展、生活富裕、乡风文明、村容整洁和管理民主的社会主义新农村。

*.*.*.*村农房集聚安置地块地理位置优越，交通方便，公用工程配套设施完善，是农房集聚试点最佳选择地块之一。*新农村建设有限公司看好该地块的优越地段，以精美的设计方案推出农房集聚建设项目，创造人与自然和谐共处的生态居住新区。

*.*.*建设内容和规模

*农房改造集聚建设项目选址在*村，…..。总用地面积*.*m*（A地块面积*.*㎡，B地块面积*.*㎡），其中代征道路面积*.*m*，实际建设用地面积*.* m*。总建筑面积*.*m*（未含地下室面积*.* m*，架空层面积*.* m*），其中住宅*.*m*，商业用房*.*m*，社区用房*.*m*，物业管理用房*.*m*，配电房*.*m*，医疗诊所*.*m*，金融邮政*.* m*，门房*.* m*，瓶组间、气化间及值班室*.*m*，垃圾房*.* m*，余为道路、绿化及停车等用地。容积率*.*，建筑密度*.*%，绿地率*.*%。用地平衡见表*：

表*              项 目 用 地 平 衡 表              单位：m*

序 号   项   目 数  量  比例（%）

*     建筑基底面积       *.*   *.*

*     道路、场地、停车等面积    *.*   *.*

*     绿地面积       *.*   *.*

*     合    计       *.*

*

*.*.*设计方案说明

根据深圳市广泰建设设计有限公司编制的*农房集聚安置地块建筑设计方案，作如下简要说明：

*.*.*.*总平面设计：

根据基地特点和指导原则，设计强调每一户住宅都有好的朝向和户户观景，将一些住宅角度合理的偏侧，以呼应道路关系，亦可避免正对布局给人带来压迫感，并带来空间变化，减少了户与户之间的干扰。

高层住宅楼均尽可能南北朝向布置，并兼顾城市道路关系，尽量采用点板或点板双拼形式，拼连单元均位于*国道一侧；沿*路布置*层（底层架空）住宅，为取得更好朝向与视野，更充分的利用地形，建筑向东扭转一定角度，其余高层住宅均为*层，形成东低西高的层次感和江景视线的穿透性，使更多的住户共享优美的自然景观。规划设计建筑沿*国道退让*米，退规划三路*米，退*路多层裙房*米、高层住宅*米，退*路*米，满足规划意见书的要求。

*.*.*.*交通组织：

根据规划要求，A地块分别于规划三路和*路上各设一个出入口，B地块分别于*路和*路上各设一个出入口。总平面出入口分布均匀，在一定程度上考虑了人车分行。出入口的选定基本上确定了道路的骨架，采用规划地块形状的环行道路和中心景观相连方式，很便利的到达每个住宅单元。

A地块内部道路采用人车混行，人、车流自规划三路和*路进入。B地块内部道路采用局部人车分流，车流自*路进入地下车库，从*路出来，避免车辆在景观中心穿越。地面停车从*路进入，不进入中心花园；中心花园内禁止行车，紧急时可供消防或搬迁之用。道路宽度分*米和*米两种，*米为双车道并作消防登高道路，*米为普通车道和消防环路，宅前道路*米宽。高层住宅均设立环形车道并保证有*/*长边的连续登高面。尽端式车行道设有消防回车场，满足消防要求。

*.*.*.*竖向设计：

规划用地地势平坦，西高东低，南高北低，场地自然标高约*.*m。现A、B区场地室外地面标高设计为*.*m，根据用地情况，小区景观绿化区雨水排向小区道路，通过小区道路分别排向主干网。

*.*.*.*平面设计：

细致的功能分区将公私、主次、动静、干湿分开，房间布置充分考虑温州地区的气候特征，强调穿堂风的组织并有良好的采光和日照。同时将景观视野作为一个重要因素加以考虑。在设计中突出人性化，并使各户型具有均好性。厨房、卫生间设计充分为住户着想，并详细考虑了家用电器包括室外空调机的具体位置，将各管线进行合理布置，通风、排气、排烟设施安全。户型为* m*、* m*、* m*、* m*四个区间，浮动幅度控制在* m*以内，户型比满足规划设计要求的比例。

*.*.*.*立面设计：

考虑城市建设的整体形象，以简约的风格塑造出稳重大气的外观效果。立面设计色调主楼以浅色为主，配以深褚色的基座，局部深灰色压顶，建筑通过丰富的形体，横竖线条及空调板、阳台、飘窗的组合，在建筑造型上又显得端庄大方，体现出小区的高端品质。

*.*.*.*剖面设计：

按使用功能的不同，确定合理的层高，商业裙房底层*.*m，二层为*.* m，住宅底层架空层为*.* m，上部住宅均为*.* m层高。

*.*.*主要技术经济指标（表*）

表*        主要技术经济指标一览表

序号    项    目    单位    数量    备  注

*     总用地面积  ㎡    *.*  

*.*   建设用地面积    ㎡    *.*  

*.*   代征道路面积    ㎡    *.*  

*     计容积率总建筑面积  ㎡    *.*  

*.*   住宅    ㎡    *.*  

*.*   商业    ㎡    *.*  

*.*   社区用房    ㎡    *.*  

*.*   物业管理用房    ㎡    *.*  

*.*   配电房  ㎡    *.*  

*.*   医疗诊所    ㎡    *.*  

*.*   金融邮政    ㎡    *.*  

*.*   门房    ㎡    *.*  

*.*   瓶组间、气化间及值班室  ㎡    *.*  

*.*   垃圾房  ㎡    *.*  

*     不计容积率总建筑面积    ㎡    *.*  

*.*   地下室面积  ㎡    *.*  

*.*   架空层面积  ㎡    *.*  

*     建筑占地面积    ㎡    *.*  

续表*

*     绿地面积    ㎡    *.*  

*     容积率           *.*  

*     建筑密度       %    *.*  

*     绿地率    %    *.*  

*     住宅户数    户    *    

*     住宅总停车位    辆    *    

*.*   住宅地面停车位  辆    *    

*.*   住宅地下停车位  辆    *    

*.*   住宅无障碍停车位    辆    *    

*     商业停车位  辆    *    

*     非机动车位  位    *     面积*㎡

*     总投资  万元       *    

*     成本利润率    %    *.*  

*     贷款偿还期  年    *.*  

*.*.*公用工程

*.*.*.*供电：

（*）配电系统：消防用电设备、应急照明及疏散指示，电梯、生活泵，电信系统电源为二级用电负荷，其余为三级用电负荷。

（*）负荷估算：根据功能需要及单位面积功率指标法估算，项目总装机容量约*KVA（详见表*）。

（*）由渡龙*KV变电所*城输电网接入配电房。

*.*.*.*通讯：

由*电信局程控电话网接入各用户接线箱，住宅每户设置*门直线；宽带网信息插座按每一个点预留线路，通讯电缆预埋列入概算。

*.*.*.*广电、燃气：

广播、电视与燃气管线预埋，列入概算。

*.*.*.*给排水：

（*）给水：本项目采用市政自来水作为水源，从已有*国道、*路市政给水管上分别引出一路DN*给水管，在小区内形成环状管网，供小区内各建筑物的生活、消防用水，经估算日用水量约*吨/日（详见表*）。

（*）排水：雨污分流：

排污：主要为生活污水，经地埋式污水净化池处理达标后排入*城污水处理厂污水管网；

排水：雨水由干管汇集后，就近排入内河。

    *.*.*消防

*.*.*.*按消防部门有关规定执行，消防系统分室内外消火栓系统、防火和排烟系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警和消防联动控制系统；室外设置地面式三头接合器，间距≤*米，保护半径≤*米；配电房设置S型热气溶胶灭火装置，在配电房、发电机房各设置一组推车式灭火器，室内设置*灭火器及室内消火栓；严格按消防规范保持建筑物间距，留足消防通道。

*.*.*.*本建筑为二类民用高层建筑，按GB*－*（*年版）《高层民用建筑设计防火规范》及GB*-*《建筑设计防火规范》有关规定执行，设计耐火等级为一级。高层住宅总平面布置要有足够的消防停车场地，主体建筑有一个长边或不小于*/*周边长度作为消防登高作业。

*.*.*.*每层为一个防火分区，设置消防电梯和防烟剪刀楼梯，电梯和楼梯合用防烟前室，物业管理用房底层设置消防控制中心。

*.*.*环保

主要是生活垃圾的处理，商场、住宅设置若干垃圾箱或软包装袋及时将垃圾收集于临时堆放点，然后统一送往垃圾场处理。

施工期间要做好施工机械的噪声治理和施工现场垃圾处理，做好水土保持工作，防止施工污泥水直接排入河道。

*.*.*节能

*.*.*.*合理利用市政给水管网的水压；

*.*.*.*各种设备、卫生洁具等选用节能、高效的产品；

*.*.*.*利用地形结合总体规划，高层住宅尽可能南北朝向布局，楼栋间距适中，建筑对称布置，有利形成穿堂风；保温外墙及屋面设计等。

*.*.*项目实施进度

根据国家建筑安装工程定额及项目内容，建设期三年，具体安排如下：

*年*月底以前，  项目前期工作，包括项目审批、建筑方案评审、“可研”、扩初设计评审、工程招投标等；

*年*月至*年*月，     土建施工；

*年*月至*月，   竣工验收、交付使用。

现将项目实施进度列于表*：

建设期三年

*.*.*投资及资金筹措

*.*.*.*有关说明：

根据本*类似工程造价和地方材料价格综合测算，项目总投资估算有关数据取值说明如下：

（*）土建、公用工程投资估算按平方米投资额估算；

（*）勘察、设计费按工程费用的*.*%计取；

（*）建设单位管理费和其他费用采用差额分档累进制费率计取；

（*）工程监理费按发改价格[*]*号文件规定计取；

（*）前期工作费包括可行性研究报告编制费、水土保持方案编制费、环境影响评价费和劳动安全卫生评价费等，按工程费用的*.*%计取；

（*）场地准备及临时设施费按工程费用的*.*%计取；

（*）工程保险费按工程费用的*.*%计取；

（*）基本预备费按工程费用和其他费用之和的*%计取；

（*）涨价预备费，依据国家计委计投资[*]*号及浙计经基[*]*号文件执行，暂按零计算；

（*）固定资产投资方向调节税免征；

（*）建设期贷款利率按*.*%计算。

*.*.*.*估算结果及投资构成：

项目总投资*万元，其中固定资产投资*万元，建设期借款利息*万元，详见附表*。

*.*.*.*资金来源和安排：

（*）项目总投资*万元，根据国发[*]*号“国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知”，项目资本金约*万元。

资金筹措方案：商请金融部门贷款*万元，余由*新农村建设有限公司自筹解决。详见表*：

*.*.*产出及收入估算

    *.*.*.*产出：

项目产出建筑面积*.*㎡，其中住宅*.*㎡，商业用房*.*㎡，其他配套用房*.*㎡，架空层面积*.*㎡，地下室*.*㎡。

    *.*.*.*置换：

    项目实际可置换的有住宅*.*㎡，商业用房*.*㎡，地下停车泊位*辆。

（*）置换对象及方式：

安置对象为*村范围和周边无房户、拆迁户及拆旧建新户。安置标准参照《*农房改造集聚建设暂行规定》的相关安置标准，认真贯彻落实“公开、公平、公正”的安置原则，切实兑现安置政策，确保所有安置对象能够早日搬入新居。

（*）置换价格的设定：

    住宅置换价格为*.*万元/㎡；

商业用房置换价格为*万元/㎡；

地下室停车泊位置换价格为*万元/辆。

（*）置换收入估算：

依照以上设定，置换收入估算及资金回笼如表*：

表*            置换收入估算及资金回笼表

项目内容    置换面积

（㎡）  置换价格

（万元/㎡） 置换收入

（万元）    资金回笼（万元）

                第*年   第*年   第*年   第*年   第*年

商业用房       *.*   *     *     /      　    *     *     *

住宅       *.*   *.*   *     /      *     *     *     *

地下停

车泊位    *     *万元/辆 *            　    *     *     *

合计                     *

/      *     *

*

*

注：其他配套用房无置换，其成本分摊在商业用房、住宅等置换价格内；地面机动车停车泊位暂不计入置换收入。

    *.*.*经济效益分析

    *.*.*.*基础数据：

    （*）项目总投资：*万元

    （*）置换收入：*万元

*.*.*.*开发成本预测：

根据国家有关成本核算的规定，商住楼开发成本估算如表*：

表*                开发成本估算表       

序号    成本项目    总成本（万元）  单位成本

（元/㎡）   备 注

*     土地费用       *     *     总建筑面积*.*[注（*）]

*     设备费用（电梯）       *     *     　

*     工程费用       *     *     　

*     建设单位管理费    *     *     　

*     预备费    *     *     　

*     开发费用       *     *     　

*.*   财务费用       *     　  注（*）

*.*   其他配套费用       *     　  注（*）

*     开发成本       *     *     　

注：（*）财务费用：*万元，年利率为*.*%;

（*）其他配套费用*万元（市政公用设施费*万元+勘察、设计费*万元+项目前期费*万元+场地准备及临时设施费*万元+工程保险费*万元+小品、景观、灯光等*万元）；

（*）总建筑面积*.*㎡（住宅面积*.*㎡+商业用房面积*.*㎡+其他配套用房面积*.*㎡+架空层面积*.*㎡+地下室面积*.*㎡）。

*.*.*.*损益计算

（*）置换收入*万元

（*）开发成本*万元

（*）利润总额*万元

（*）盈余公积金*万元

（*）公益金*万元

（*）未分配利润*万元

*.*.*.*财务盈利能力分析：

成本利润率：*.*%

*.*.*风险分析

当置换收入和开发成本发生变化时，必然引起成本利润率的变动。现将项目风险分析有关数据列于表*：

表*           风  险  分  析  表      单位：万元

序号    项   目 基本方案    置换收入上升*%  置换收入下降*%  开发成本下降*%  开发成本上升*%

*     置换收入       *     *     *     *     *

*     开发成本       *     *     *     *     *

*     利润总额       *     *     *     *     *

*     成本利润率（%） *.* *.*   *.* *.*   *.*

由表*得出：当开发成本不变而置换收入下降*%时，利润总额*万元，成本利润率*.*%；当置换收入不变而开发成本上升*%时，利润总额*万元，成本利润率*.*%；影响利润总额的主要因素为置换收入的增减，其次为开发成本的升降。

*.*.*编制依据

*.*.*.*苍发改投函[*]*号“*发展和改革局项目服务联系单”（附件一）；

*.*.*.*“*规划建设局关于*农房改造集聚建设项目的规划条件通知书”[*]*号（附件二）；

*.*.*.*选字第*“中华人民共和国建设项目选址意见书”（附件三）；

*.*.*.*农房集聚安置地块总平面图（附件四）；

*.*.*.*新农村建设有限公司提供的有关资料。

第二章  发展规划、产业政策和行业准入分析

*.*拟建项目与相关规划的关系

*.*.*符合《温州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

《温州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出要加快农村新社区建设，按照“人口集中、土地集约、功能集成”的要求，大力实施中心*农村新社区和中心村培育工程，规划形成“*+X”村庄布局（“*”指*个中心*的主集聚区，“X”指若干个新社区）。突出加强对农村新社区的管理和服务，以农房改造集聚建设为切入点，打造一批布局合理、设施配套、环境优美、生活舒适、文明和谐、自然人文特色彰显的农村新社区，农房集聚改造率达到*%。有效结合村庄整治、下山脱贫、灾后重建、农房改造等，大力推动中心村建设。

*.*.*符合《*国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

《*国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中提出要大力实施农房改造集聚建设，按照“政府主导、村民自愿、操作规范、节约用地、统筹推进”的原则和“农民可接受、政府可承受、发展可持续”的要求，大力推进农房改造集聚建设。加快*村规划编制，围绕城乡一体化发展战略，在现有村庄规划基础上，进一步优化村庄规划点布局，明确各村庄的建设类型。推出特色村、精品村建设规划，建设一批具有明显*域特色新型农村建筑。积极开展农村建设用地复垦工作，保障试点村建设用地，“十二五”期间*政府每年安排年度一定数量新增建设用地专项用于旧村改造建设。安排专项资金用于旧村改造建设项目，加大资金扶持力度，减免相关规费，确保资金高效使用。

本项目地处*村，项目的开发建设对于推进*城市化进程具有重要意义。因此，本项目开发建设符合“十二五”规划要求。

*.*拟建项目与产业政策的关系

*.*.*符合浙江省城乡住房政策

早在*年*月，浙江省委、省政府在全省城乡住房工作会议就提出要以科学发展观为指导，按照实施新型城市化战略、建设新农村、促进城乡一体化发展的要求，坚持规划先行，尊重农民意愿，创新体制机制，强化政策引导，加快推进农村住房改造建设，努力让广大农民群众“住有所居、居有所安”；要把农村住房改造建设纳入各地国民经济和社会发展计划,列入各级工作目标责任制考核。各职能部门要各司其职，密切配合，抓紧出台各项配套政策，系统开展培训工作，切实加强指导和服务。

*年中共浙江省委、浙江省人民政府出台了浙委发[*]*号《关于加快农村住房改造建设若干意见》（以下简称《意见》）。《意见》中明确的提出加快农村住房改造建设的指导思想、重要意义和加目标任务等。因此，本项目建设是符合浙江省城乡住房政策中关于加快推进农村住房改造建设的。

*.*.*符合温州市农房改造政策

近几年来，温州市各级党委、政府通过旧村改造、农村困难群众住房救助、下山移民、地质灾害避险迁建等形式，努力解决农民住房问题，受到了广大农民的欢迎。据不完全统计，从*到*年近*年，温州市各级财政用于农村各类危旧房改造建设的补助资金超过*个亿。

根据国务院和浙江省的相关会议精神和有关政策内容，中共温州市委、温州市人民政府于*年*月出台了温委发[*]*号《关于加快农村住房改造建设若干意见》，《意见》中明确提出加快农村住房改造建设的相关政策和措施，切实有效的保障农村住房改造建设顺利开展。因此，本项目建设符合温州市关于加快推进农村住房改造建设的有关政策。

*.*.*符合*农房改造政策

*今年农房改造集聚建设将坚持以政府为主导、农民为主体，根据“就地就近、提倡跨越、户为单位、鼓励连片”的原则大力推进，全*将新增农户集聚率达*%以上，改造集聚农户数为*户以上。我*将按照“农民可接受、政府可承受、发展可持续”的要求，以及“一三落地、三五底顶、合法面积、违章不计”的办法，让农户自主选择安置面积，持续推进农房改造集聚建设，促进城乡一体化快速发展。

为了不断提高全*农村群众住房水平，减少因灾造成的生命财产损失，*及时制定出台《关于加快农村住房改造建设的实施意见》，积极有序的在全*范围内开展农村住房改造建设工作。*农房改造将实行“政府主导、公司运作、统一规划、统一建设”。具体实施主体为各乡*人民政府，实施平台为各乡*新农村建设开发有限公司，要求各乡*因地制宜，按照“一*一方案，一点一细则、一事一议”的方式，全面落实方案及相关配套政策，确保全*农房改造集聚建设更加有序有力有效地顺利推进。

因此，本项目建设也是符合*关于加快农村住房改造建设的有关政策。

*.*行业准入分析

本项目作为*农房改造聚集点试点工程，其建设事关*发展大局和民生大计，关系社会主义新农村建设和农村社会稳定、经济发展大局，是一项民生工程、民心工程，它也是农村建房户维持今后生活、改善居住条件的重要保障之一。它的建设符合省、市、*关于农村住房改造建设的相关政策规定，是符合行业准入要求的。

本项目规划总用地面积*.*m*，其中代征道路面积*.*m*，建设用地面积*.*m*。总建筑面积*.*m*（未含地下室面积*.*m*和架空层面积*.*m*），其中住宅面积*.*m*，商业用房面积*.*m*，其他配套用房面积*.*m*。容积率*.*，建筑密度*.*%，绿地率*%，本项目主要技术经济指标符合*规划、建设部门的规划设计条件和要求。

*.*拟建项目必要性分析

*.*.*提高村民的生活质量

农房改造的初衷是改善村民的住房条件。目前我*部分乡村地区的住房条件很差，许多农房未建化粪池，没有独立的厨房和卫生间，外墙体不粉刷，房子中不通自来水等。这样的房子大量分布我*山区和半山区。为了缩小区域差距，改善我*山区和半山区农村村民的生活，*新农村建设有限公司实施农房改造项目，在距离*城中心较近的*村规划集中建设农民社区，搬迁村民，使其住上配套相对完善的房子，提高村民的生活质量。

*.*.*实现土地的集约利用

城乡土地利用的首要原则是土地集约利用，在土地的利用过程中，是否能实现土地集约利用事关城乡建设的成败。（*）农房集聚改造通过拆迁散、乱、小的村庄和零散聚落点，将农户集中安置位于*区的新建社区，而腾出来的宅基地可用于绿化和城乡建设等用途，盘活了土地，能有效解决城市发展中碰到的土地不足问题，起到集约利用土地的作用。（*）科学的农房改造政策及实施，有利于构建合理的城乡住房布局。什么样的城乡住房布局是科学的，这是个很值得研究的课题。温州农房改造和廉租性住房建设在加速形成某种住房格局。只要住房规划和农房改造政策得当，将有利形成一个合理的城市住房分布的格局。

*.*.*保护了乡村面貌和城乡环境

保护乡村环境是统筹城乡发展的重要内容，在城乡土地利用上，农房改造通过搬迁山区、半山区的农户，将其安置在中心*，城郊*上的新农村小区。原宅基地通过土地整理可以置换，同时由于乡村污染主要来自牲畜粪便、农药、生活污水等生活垃圾及少量工业排放的废弃物，农房改造减少了农村聚落这个产生污染源的主体，也起到了保护乡村环境的作用。因此，农房改造政策对保护城乡环境起

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