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台州锦华大厦项目可行性研究报告

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台州某房地产开发项目可行性研究报告

第一章  总   论

 

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称:三门县锦华大厦商住楼基建项目
1.1.2项目承办单位:台州锦华置业有限公司
1.1.3项目负责人:***
1.1.4项目建设地址:三门县城A-06地块局部(原县招待所区块)
1.1.5可行性研究报告编制单位:苍南县东方工程咨询有限公司

1.2可行性研究依据

1.2.1三门县国有建设用地使用权出让合同及公证书等(附件一);
1.2.2三建规设[2009]第089号“三门县建设规划局规划条件通知书”;(附件二)
1.2.3台州锦华置业有限公司营业执照、房地产开发企业资质证书复印件(附件三);
1.2.4三门县锦华大厦商住楼总平面图(附件四);
1.2.5台州锦华置业有限公司提供的有关资料。

1.3可行性研究范围和重点

1.3.1对商住楼开发项目的市场需求进行全面分析、研究,并作出评价;
1.3.2对商住楼项目设计方案及技术指标的可行性和合理性进行全面的研究、分析,并作出评价;
1.3.3对商住楼开发项目的投资估算和经济效益进行分析,对项目抗风险能力和敏感性进行分析,并作出评价。

1.4可行性研究概况及成果

1.4.1建设规模
项目规划总用地面积5367m2(折合8.0505亩),总建筑面积18783.06m2(未含地下室面积3844.52m2,架空面积669.71m2),其中住宅11730.77m2,商业用房6714.72 m2,物业管理房131.19m2,电话电视接线房28.54 m2,配电房124.78 m2,消控监控室28.35m2,地下室排风井24.71m2,余为道路、绿化及停车等用地。容积率3.5,建筑密度49.63%,绿地率10.43%。
1.4.2项目选址
根据三门县国有建设用地使用权出让合同及公证书,项目选址在三门县城A-06地块局部(原县招待所区块)。
1.4.3公用工程
1.4.3.1供电:项目总装机容量约1400KW,由三门悬渚220KV变电所县城输电网接入变配电所。消防设备用电按一级负荷要求供电,电梯、生活泵、公共场所照明等按二级负荷要求供电,其他用电按三级负荷要求供电。
1.4.3.2通讯:由三门县电信局程控电话网接入接线箱各用户,住宅每户设置2门直线;宽带网信息插座按每一个点预留线路,通讯电缆预埋列入概算。
1.4.3.3给排水:
(1)给水:经估算日用水量约450吨/日,由三门县自来水厂供水管网接入。
(2)排水:雨污分流制
排污:生活污水,经地埋式污水净化池处理达标后排入三门县城市污水处理厂;
排水:雨水由干管汇集后,就近排入内河。
1.4.3.4广电、燃气:
广播、电视与燃气管线预埋,列入概算。
1.4.4环境保护
主要是生活垃圾的处理:商场、住宅设置若干垃圾箱或软包装袋及时将垃圾收集于临时堆放点,然后统一送往垃圾场处理。
施工期间要做好施工机械的噪声治理和施工现场垃圾处理,做好水土保持工作,防止施工污泥水直接排入河道。
1.4.5消防
1.4.5.1商住楼为一类民用高层建筑,按GB50045-95《高层民用建筑设计防火规范》及GB50016-2006《建筑设计防火规范》有关规定执行,设计耐火等级为一级。高层住宅总平面布置要有足够的消防停车场地,主体建筑要有1/4周边长度作为消防登高作业。
1.4.5.2按消防部门有关规定执行,消防系统分室内外消火栓系统、防火和排烟系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警和消防联动控制系统;室外设置地面式三头接合器,间距≤120米,保护半径≤150米;在消防控制室、发电机房设置一组推车式灭火器,室内设置1211灭火器及室内消火栓;严格按消防规范保持建筑物间距,留足消防通道。
1.4.5.3 高层住宅耐火等级为一级,每层为一个防火分区,电梯和楼梯合用防烟前室,一层适当位置设置消防控制中心。
1.4.6节能
1.4.6.1屋面为倒置式保温屋面,挤塑聚苯保温层;
1.4.6.2外墙采用240厚烧结多孔砖,聚合物I型保温砂浆,抗裂砂浆(网格布),弹性底涂,柔性腻子;
1.4.6.3分户墙采用240厚加气砼砌块,聚合物I型保温砂浆,抗裂砂浆(网格布),弹性底涂,柔性腻子;
1.4.6.4外窗的气密性等级均为≥4级;采用单框低辐射中空玻璃,节能铝合金型材,K≤2.5。
1.4.7项目实施进度
根据国家建筑安装工程定额及项目内容,建设期为二年:
自2011年12月至2013年12月底。
1.4.8项目总投资及资金来源
项目总投资16000万元,根据国发[2009]27号“国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知”,项目资本金约4800万元。资金来源:由台州锦华置业有限公司自筹解决(含资本金4800万元)。
1.4.9主要技术经济指标(见表1
表1       主要技术经济指标一览表
序号 项    目 单位 数量 备  注
1 规划总用地面积 5367  
2 总建筑面积(地上部分) 18783.06  
2.1 住宅 11730.77  
2.2 商业用房 6714.72  
2.3 物业管理房 131.19  
2.4 电话电视接线房 28.54  
2.5 配电房 124.78  
2.6 消控监控室 28.35  
2.7 地下室排风井 24.71  
3 一层架空休闲建筑面积 151.23  
4 三层架空设备转换层建筑面积 518.48  
5 地下室面积 3844.52  
6 建筑占地面积 2663.59  
7 绿地面积 559.81  
8 容积率   3.5  
9 建筑密度 % 49.63  
10 绿地率 % 10.43  
11 总户数 91  
12 汽车停车位 94  
12.1 地下停车位 78  
12.2 地面停车位 16  
13 总投资 万元 16000  
14 成本利润率 % 19.9  
15 成本利税率 % 27.9  
16 销售利润率 % 15.6  
 

1.5可行性研究结论

1.5.1项目规划总用地面积5367m2(折合8.0505亩),总建筑面积18783.06m2(未含地下室面积3844.52m2,架空面积669.71m2,),其中住宅11730.77m2,商业用房6714.72 m2,物业管理房131.19m2,电话电视接线房28.54m2,配电房124.78m2,消控监控室28.35m2,地下室排风井24.71m2。容积率3.5,建筑密度49.63%,绿地率10.43%。住宅总户数91户,地下室停车泊位78辆。各项技术经济指标符合县规划部门的规定和要求。
1.5.2项目选址合理,符合三门县城城市总体规划(2005-2020);设计方案体现了“以人为本”的理念,提供了多种套型,使购房客户有充分选择的余地。
1.5.3总平面布置合理,空间、交通组织有序、有特色,基本满足人流、车流的疏散要求。
1.5.4项目实施进度切合实际,资金筹措方案可行,项目实施条件已经成熟。
1.5.5经初步测算,成本利润率19.9%,成本利税率27.9%,销售利润率15.6%,具有较好的经济效益。
综上所述,该项目是可行的。

第二章  项目背景和市场预测

 

2.1项目所在地概况

三门县位于台州市东北部,东濒三门湾,南与临海市相连,西枕天台山,北接宁海县,全县面积1072平方公里,总人口41万人。境内海天雄奇,山川神秀,物产丰富,民风淳朴,素有“三门湾、金银滩”之美誉。三门县距宁波机场、路桥机场均在100公里之内;上三高速公路和甬台温高速公路穿境而过;甬台温铁路和建设中的沿海高速公路横贯境内;县内的海健公路、石亭公路等县乡道相互交错,形成“一小时交通圈”;健跳港集疏运条件优越,是台州市水运中心之一,货轮可直接抵达宁波、上海等东南沿海港口,便捷的交通网,为三门发展铺平了腾飞的跑道。2011年上半年全县实现国内生产总值25.04亿元,同比增长10.5%;财政总收入9.41亿元,同比增长32%,其中地方财政收入5.67亿元,同比增长31.7%;全社会固定资产投资56.17亿元;城镇居民人均可支配收入13676元,同比增长13.3%;农民人均纯收入6251元,同比增长16.3%。

2.2项目由来

2.2.1台州锦华置业有限公司成立于2010年3月,法定代表人董克新,注册资金贰仟万元。该公司以房地产开发为主导方向,参与三门县城A-06地块局部(原县招待所区块)竞买(公开挂牌)并竞得受让,以10290万元出让金取得了该地块开发使用权。出让地块规划用地面积5367m2(折合8.0505亩),规划用途为商业、住宅,使用年限商业40年,住宅70年。
2.2.2三门县经济充满活力,居民生活条件较富裕,然而与之不相称的是三门的人居环境和建筑产品,很大程度上仍然停留在“楼下店面,楼上居家”。近年来尽管也有高层住宅楼的崛起,却没有形成一个社区概念的住宅区。因此,三门县人民政府以不断深化城市体系规划、城市总体规划和控制性详细规划为契机,加快城市化进程,努力创造优良的人居和创业环境,进一步拉开城市框架,拓展发展空间,完善城市功能和管理,打造新三门。
2.2.3本项目位于三门县商业繁华地段,位于眠牛山以东、人民路以南、南山路以西,地理位置优越,环境资源得天独厚,充分挖掘和利用其自然优势,营造个性突出、特色鲜明的风景居住区,强调顶级居住环境,建造一流的住宅楼,延续城市商业文化,充分体现三门的时代特色。

2.3市场预测

2.3.1根据有关部门最新统计资料显示,在一系列宏观调控政策的持续作用下, 2011年三门县房地产投资虽仍保持一定的规模但节奏开始放慢,房价总体水平保持平衡。据三门县统计局统计,2011年上半年全县房地产完成投资4.84亿元;商品房施工面积164.44万平方米;销售面积13.18万平方米,同比增长0.7%。三门县人民政府配合国家对房地产的宏观调控,从供给方面调控房地产市场,以利于房地产市场健康发展。
2.3.2近几年来三门县居民生活水平显著上升,富裕起来的城市居民普遍对现有旧房的居住条件及环境感到不满意,追求居住环境质量、改善人居条件作为近期的重要目标:居民对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”向“功能型”发展,选择配套设施齐全、功能完备、工程质量优良、居住环境优美、物业管理良好的住房作为自己的奋斗目标。居民住宅消费已进入“换代”转折点,住宅价格已从单一的价格向多元化的价格体系转变,环境有价已成共识。本项目位于三门县商业繁华地带,商住楼将定位为高品质楼盘精品;三门县锦华大厦商住楼基建项目将在设计方案、环境绿化、设备选购、社区配套和智能化配置上下功夫,实施品牌战略,建造有特色的精品商住楼盘,保证以优质品牌楼盘供应市场。根据楼市走势,预测精品商住楼销售前景将十分看好。

 

 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

第三章  设计方案

 

3.1项目选址

根据三门县国有建设用地使用权出让合同及公证书,项目选址在三门县城A-06地块局部(原县招待所区块)。该地块地理位置优越,交通方便,公用工程配套设施齐全,有利项目顺利实施。
3.1.1土地利用合理性分析
台州锦华置业有限公司通过挂牌出让公开竞买并以10290万元(含3%契税)的土地出让金获得三门县城A-06地块局部(原县招待所区块)国有土地使用权,项目规划总用地面积5367m2(折合8.0505亩),总建筑面积18783.06m2(未含地下室面积3844.52m2,架空面积669.71 m2),其中住宅11730.77m2,商业用房6714.72 m2,物业管理房131.19m2,电话电视接线房28.54 m2,配电房124.78m2,消控监控室28.35m2,地下室排风井24.71m2,余为道路、绿化及停车等用地。容积率3.5,建筑密度49.63%,绿地率10.43%。本项目设计方案有关指标均符合县建设规划局的规划设计条件和要求。项目选址地块土地使用性质为商住用地,符合三门县城城市总体规划(2005-2020)。因此,该项目土地利用是合理的。
3.1.2地质灾害影响分析
参照相邻区域的工程地质情况,本工程场地在勘察范围内未发现有暗塘、暗滨等影响工程稳定性的不良地质现象。根据中国地震烈度分区图,三门县地震基本烈度为6度区,地震动峰值加速度为0.05g,场地20m埋深内地基土多为淤泥及淤泥质土,场地与类型为软弱场地土,场地类别可定为Ⅲ类场地。
总体而言,本项目的建筑物无大荷载单体,在正常运行中也无大的动荷载等,因此本项目无诱发地质灾害的可能性。
3.1.3其他不利影响分析
由于本项目用地非矿床及地下文物等保护区域,区内无大型河流通过,因此本项目的建设不会导致压覆矿床和文物,同时也不会对防洪和通航产生不利影响。

3.2建设规模

项目规划总用地面积5367m2(折合8.0505亩),总建筑面积18783.06m2(未含地下室面积3844.52m2,架空面积669.71m2),其中住宅11730.77m2,商业用房6714.72 m2,物业管理房131.19m2,电话电视接线房28.54 m2,配电房124.78m2,消控监控室28.35m2,地下室排风井24.71m2,余为道路、绿化及停车等用地。容积率3.5,建筑密度49.63%,绿地率10.43%。用地平衡见表2:
表2             项 目 用 地 平 衡 表              单位:m2
序 号 项   目 数  量 比例(%)
1 建筑基底面积 2663.59 49.63
2 道路、广场、停车等面积 2143.6 39.94
3 绿地面积 559.81 10.43
4 合    计 5367 100.0
 

3.3设计方案简要说明

根据浙江求新建筑设计有限公司编制的设计方案,作如下简要说明:
3.3.1总平面布置及功能布局
3.3.1.1总平面布置:
(1)在设计建筑过程中,我们充分考虑城市空间的整体性和协调性,所以在总图布局和建筑形式及建筑色彩的选择上尽力保持和周边建筑一致,从而使得城市风貌得到延续和保护。
(2)裙房采用了退让措施,在地块北面采用了灰空间手法,减少巨大体量建筑对道路空间的压迫感,同时也丰富了城市空间语汇。
(3)我们将住宅主入口设于地块的东面,远离城市道路交叉口,宁静而安全。商场主入口设置在地块的西北面,和住宅入口互不干扰,立面轴线的设置为城市道路提供景观良好、视距适中的对景。屋面绿化和地面相互辉映。把绿化引入建筑之间,使建筑室内外空间达到相互交融,相互渗透,丰富建筑景观。
(4)充分屋面设置绿化,采用室内、半室内、室外、院落廊道、露台等空间变换的手法丰富建筑空间,自由活泼地组织各类交往空间,桃李成蹊、楼亭入画,使人们多视角、多层次地欣赏屋面水清木秀的自然景色。
3.3.1.2交通组织:
(1)地块西面为眠牛山路,北面为人民路,东面为南山路,地块内设有一条4m宽的环形消防车道,南面退高层建筑10m,设有6m宽的消防车道,并与周边道路形成环形消防车道。结合消防车道在高层建筑南侧出入口处布置为消防登高操作场地,以解决消防扑救。
(2)商场主入口安排在西北侧,面向人民路,以迎合城市主要人流,同时在东侧、北侧设商场入口门厅,以吸引商业人流。高层住宅主入口安排在南侧,尽量避开商业人流,利用地块南侧道路组织进出流线。一层地下车库可提供78辆机动车位,设一个双车坡道的机动车出入口。并在地面设立临时停车场停车为16个,;共计可停车94辆。
3.3.1.3景观设计:
 (1)高层住宅顶部夜景照明:考虑到建筑本身属住宅,因层高层主体不设置泛光照明,以避免夜景灯光对住宅的干扰;在高层住宅屋面设置400W高压钠灯作投光照明,形成整体的面光效果,烘托顶部造型,勾勒高层轮廓,并在顶部的四个角安装四套航空障碍灯。
(2)商业裙房夜景照明:此部分为建筑的临街近人部位,采用地面设置400W高压钠灯作投光照明,裙房顶部设置150W向上壁式投灯,结合裙房二、三层的广告灯箱,增加商业气氛,创造良好的购物环境。
(3)地面广场夜景照明:为表达整体的照明效果,地面夜景照明采用庭院灯,草坪灯以及照树灯相结合的方式,配合景观设计,提供明亮优越的城市步行空间。
(4)控制系统针对泛光照明的特点,采用手动和自动控制,也可根据亮灯模式进行分路控制,满足用户不同的亮灯需求,做到经济实用的统一。控制系统采要联邦奇智能模块集中控制方式,配电输出回路设交流接触器,控制室可合并设于三楼配电间内。
3.3.2建筑设计
3.3.2.1平面设计:
(1)根据三门气候特点,采用板式建筑方式,平面布置灵活,保证绝大多数房间具有良好的通风采光效果;结合室内景观设置凸窗,转角窗使户内昼多的房间能观赏绿地等自然景观,为居住者营造亲切、自然居住空间;厨房直接对外,并设有直通屋面的排烟道;外露的室外空调机搁板结合主体造型,设置较为隐蔽。
(2)高层核心筒楼梯间采用自然采光通风,进一步将自然景观纳入人的视野,充分体现设计的人性化特点。
3.3.2.2剖面设计:
裙房(商业用房)为3层,以上住宅为13层,地下设一层地下室。
各楼层层高如下:
一层地下室:4.8m
地上一层:5.7m
地上二层:4.2m
地上三层:4.2/4.5m
地上四层及以上:3.0m
室内外高差为0.2m,建筑总高度56.1m。
3.3.2.3立面设计:

本工程地处三门县商业繁华地段,立面设计要求既要与周边建筑相协调,又要营造现代的商业气氛,延续城市商业文化,体现三门的时代特色;建筑充分吸收现代的建筑符号并加以运用,建筑造型通过体形变化、穿插、材料搭配、机理对比等手法反映建筑特征;建筑风格以简洁明快为基调,力求体现现代科技在现代住宅中的运用,用现代建筑板材、玻璃及金属等基本住宅元素进行重组与穿插,使建筑远观有轻盈的效果,近看有繁华的形象,满足城市与建筑风格的双重要求以下内容略。。。。。。。。。全文共十四章69


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