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龙港祥和嘉园商住楼工程项目可行性研究报告

第一章  总   论

 

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称:龙港舥艚祥和嘉园商住楼工程项目
1.1.2项目承办单位:苍南县中富房地产开发有限公司
1.1.3项目负责人:***
1.1.4项目建设地址:龙港舥艚 镇南路A地块
1.1.5可行性研究报告编制单位:苍南县东方工程咨询有限公司

1.2可行性研究依据

1.2.1国家及浙江省有关定额指标和建设标准;
1.2.2苍南县“十二五”发展规划;
1.2.3苍南县域总体规划;
1.2.4《住宅建筑规范》GB50368-2005;
1.2.5苍发改投[2012]60号“关于龙港舥艚祥和嘉园商住楼工程项目核准的批复”;
1.2.6国有建设用地使用权出让合同[苍土合字(2011)75号];
1.2.7舥艚镇南路A地块出让规划设计条件和要求;
1.2.8项目单位提供的有关资料和数据。

1.3可行性研究范围和重点

1.3.1对商住楼项目的市场需求进行全面分析、研究,并作出评价;
1.3.2对商住楼项目设计方案及技术指标的可行性和合理性进行全面的研究、分析,并作出评价;
1.3.3对商住楼项目的投资估算和经济效益进行分析,对项目抗风险能力进行分析,并作出评价。

1.4可行性研究概况及成果

1.4.1建设规模
项目总用地面积**m2,其中道路代征面积**m2,建设用地面积**m2。总建筑面积**m2(未含地下室面积**m2,架空层面积**m2),其中住宅**m2,商业用房203.9m2,综合布线用房*m2,物业、社区用房*m2,消防监控*m2,瓶组间6m2,余为道路、绿化及停车等用地。容积率*,建筑密度*%,绿地率**%。
1.4.2项目实施进度
根据国家建筑安装工程定额及项目内容,建设期为2年:
自2*年*月至*年*月。
1.4.3项目总投资及资金来源
项目总投资*万元,根据国发[2009]27号“国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知”,项目需资本金约*万元。资金来源:申请金融部门贷款*万元,余由企业自筹解决。
1.4.4主要技术经济指标(见表1
表1        主要技术经济指标一览表
序号 项    目 单位 数量 备  注
1 总用地面积 m2 7  
1.1 建设用地面积 m2    
1.2 道路代征面积 m2    
2 计容积率总建筑面积 m2    
2.1 住宅 m2    
2.2 商业用房 m2 2  
2.3 综合布线用房 m2 1  
2.4 物业、社区用房 m2    
 
续表1
2.5 消防监控 m2 1  
2.6 瓶组间 m2 6  
3 不计容积率总建筑面积 m2 426.2  
3.1 地下室面积 m2 172  
3.2 架空层面积 m2    
4 建筑占地面积 m2    
5 绿地面积 m2    
6 容积率      
7 建筑密度 %    
8 绿地率 %    
9 机动车停车位    
10 总投资 万元    
11 成本利润率 %    
12 成本利税率 %    
13 销售利润率 %    
14 贷款偿还期 1  
 

第二章  项目背景及建设必要性

 

2.1项目背景

2.1.1项目所在地概况
苍南县位于浙江省的沿海最南端,濒临东海,西南毗连福建省福鼎市,西邻泰顺县,北与平阳、文成两县接壤。距温州市区81公里,距离省会杭州432公里,苍南处于大陆黄金海岸线的中段,交通便捷,基础设施完善,104国道、同三(甬台温)高速公路和温福铁路横贯境内。苍南县总面积1261.08平方公里,全县现辖10个镇、2个民族乡、91个社区、81个居民区和704个行政村;2012年,全县实现生产总值325.5亿元,同比增长9.3%;工业总产值686.8亿元,同比增长0.8%;其中规模以上工业总产值238亿元,同比增长2.3%;财政总收入31.48亿元,同比增长6.1%;其中地方财政收入18.83亿元,增长8.0%;社会消费品零售总额184.5亿元,增长13.4%;城镇居民人均可支配收入28897元,农村居民人均纯收入11568元,分别增长11.8%和12.5%;苍南正在向文明宜居之城、和谐创业之县迈进中。
2.1.2项目的由来
项目单位通过挂牌出让公开竞买并以**万元(含税)的出让金取得位于龙港舥艚育才路以东,镇南路以北,舥艚供电所以西,河道以南地块国有土地使用权。土地使用性质:商住用地,商业用地出让年限40年,住宅用地出让年限70年。
该地块总用地面积4419.7m2,其中道路代征面积122.4m2,建设用地面积4297.3m2。该地块地理位置优越,交通方便,公用工程配套设施完善,是商住楼最佳选择地块之一。项目单位看好该地块的优越地段和舥艚房地产市场良好的销售形势,以精美的设计方案推出龙港舥艚祥和嘉园商住楼精品,创造人与自然和谐共处的生态居住新区。
2.1.3拟建项目与相关规划的关系
2.1.3.1与房地产发展规划的关系
根据《温州地区房地产开发近中期发展规划》的房地产发展总体目标,坚持以人为本的科学发展观,以市场需求为导向,优化房地产产品结构,实现房地产的健康和持续发展,使房地产业发展与人口增长和环境保护相结合,与经济社会和谐发展相适应,促进温州房地产业率先进入成熟理性发展的新阶段,实现城乡人民居住水平的提高和环境质量的改善,达到经济和社会的协调发展。
2.1.3.2与“十二五”规划的关系
“十二五”期间,城市化将进一步推进,《苍南县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出要合理引导和发展商品房市场,优化和保障供给。加快建立住房保障体系,改善中低收入家庭居住条件。倡导“绿色建筑”,强化建筑节能,提高住宅产业科技含量和智能化水平。加快房地产业土地供给,保持房地产业稳定、健康发展。本项目地处苍南县舥艚繁华地段,项目的开发建设对于促进舥艚城区建设,推进城市化进程都具有重要意义。因此,本项目开发建设符合“十二五”规划要求。
2.1.4拟建项目与产业政策的关系
2.1.4.1符合房地产开发产业政策
根据苍南县统计局数据显示,在一系列宏观调控政策的持续作用下,苍南县房价总体水平温和上扬,资金到位良好,市场运行呈健康发展态势。2012年全县房地产完成投资62.51亿元,其中住宅建设投资39.5亿元。全年房屋施工面积352.97万平方米;竣工面积9.78万平方米;商品房销售面积37.77万平方米;商品房销售额45.62亿元,极大地带动了固定资产投资的增长。“十二五”期间,苍南正处于大投入、大建设、大发展、大转型的关键时期,加快推进城市化进程仍是苍南发展的重头戏。近年来,我县全力推进城乡统筹发展和城市化建设进程。本项目地理位置优越,因此项目将定位为高品质楼盘,满足部分市场需求,利于推进城市化进程,符合国家产业政策。
2.1.4.2符合苍南产业结构优化政策
近年来,苍南县不断强化行业监管,落实房地产宏观调控政策,促进房地产业持续健康发展。在县委、县政府的科学引导下,房地产业呈现持续健康发展的态势,不断助推苍南经济社会发展新跨越。龙港舥艚祥和嘉园商住楼工程项目的实施正是顺应城镇居民对住宅提出的新要求,项目选址周边环境优良,公用工程配套完善,设计方案新颖,突出文明居住环境,提高住宅功能质量和改善居住环境。
本项目通过国有土地使用权转让取得国有土地使用权,建设商品房住宅,完全符合国家、省和当地产业政策。
2.1.5行业准入分析
2.1.5.1本项目建设单位苍南县中富房地产开发有限公司和拟建项目符合浙江省对房地产企业市场准入的各项规定与要求,苍南县中富房地产开发有限公司由温州市房产管理局审定为房地产开发暂定资质企业。
2.1.5.2本项目的土地开发系依照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》实施,项目单位通过挂牌出让公开竞买并以741万元(含税)的出让价款取得该地块国有建设用地使用权(苍土合字 [2011]75号),符合房地产行业准入政策和标准。

2.2拟建项目必要性分析

2.2.1推进城市化进程的需要。
龙港舥艚在中心区初步形成框架的同时,仍然存在“城中村”问题,外来人口增量可观,人居环境日趋恶劣。因此,改造旧城已成为提升中心区档次、形象的必需手段。本项目的加快实施,可利用周边地块开发改善居住环境,彻底改变目前环境的“脏、乱、差”问题,使舥艚人居环境得到很大改善,从而推进城市化进程。
2.2.2改善居民居住条件的需要
近几年来龙港舥艚居民生活水平显著上升,富裕起来的居民普遍对现有旧房的居住条件及环境不甚满意。追求居住环境质量、改善人居条件已经成为人们近期的重要目标;居民对住宅的需求已从简单的“生存型”到“适用型”向“功能型”发展,选择配套设施齐全、功能完备、工程质量优良、居住环境优美、物业管理良好的住房作为自己的奋斗目标。居民住宅消费已进入“换代”转折点,住宅价格已从单一的价格向多元化的价格体系转变,环境有价已成共识。本项目建设正是顺应城市居民对住宅提出的新要求,项目选址周边环境优良,配套完善;更新规划设计观念和方法,突出文明居住环境,提高住宅功能质量和改善居住环境,做到“二十年不落后,五十年可改造”。本项目的实施将为居住者提供一个精美的楼盘,将大大改善人们的居住条件和环境。



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