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温州代写可行性报告
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金墅湾商住楼基建项目可行性研究报告 |
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第一章 申报单位及项目概况
1.1申报单位概况
1.1.1企业名称: 温州银苑房地产开发有限公司
1.1.2法定地址: 苍南县龙港镇**
1.1.3企业类型: 有限责任公司
1.1.4注册资本: **万元
1.1.5企业法定代表人：**
1.1.6经营范围：房地产开发经营（凭有效资质证书经营）
1.1.7创办日期：**
1.2项目概况
1.2.1项目缘由
1.2.1.1温州银苑房地产开发有限公司通过挂牌出让公开竞买并以*万元(含3%契税)的出让金取得苍南县金乡镇龙金大道B和B-2地块国有土地使用权。项目总用地面积*m2（折合*亩），其中B地块面积*m2（折合*亩），B-2地块面积* m2（折合17.3亩）。土地使用性质：商住用地，商业用地出让年限40年，住宅用地出让年限70年。
1.2.1.2龙金大道 B和B-2地块位于金乡镇龙金大道之东北。该地块地理位置优越，交通方便，公用工程配套设施完善，是商住楼最佳选择地块之一。温州银苑房地产开发有限公司看好该地块的优越地段和金乡镇房地产市场良好的销售形势，以精美的设计方案推出金墅湾商住楼精品，创造人与自然和谐共处的生态居住新区。
1.2.2建设内容和规模
项目总用地面积*m2（折合*亩），其中B地块面积* m2（折合*亩），B-2地块面积* m2（折合1*亩）。
1.2.2.1 B地块面积33455 m2（折合*亩），其中代征道路面积*m2，建设用地面积29900m2；建筑面积59800m2(未含地下室*m2，架空层1309.52 m2)，其中高层住宅*m2，低层住宅8*m2，商业用房1885.12 m2，餐饮* m2，物业管理用房419.20 m2，社区用房120.12 m2，变电站、开闭所311.31 m2，垃圾房30 m2，余为道路、绿化及停车等用地。容积率*，建筑密度*%，绿地率*%。地块用地平衡见表1：
表1 项 目 用 地 平 衡 表 单位：m2
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序 号 |
项 目 |
数 量 |
比例（%） |
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1 |
建筑基底面积 |
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2 |
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2 |
道路、场地、停车等面积 |
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3 |
绿地面积 |
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4 |
合 计 |
2 |
100 |
1.2.2.2 B-2地块面积 m2（折合亩），其中代征道路面积m2，代征公共绿地面积m2，代征防护绿地面积622.8 m2，建设用地面积7m2；建筑面积m2(未含地下室m2，架空层m2)，其中高层住宅m2，物业管理用房1m2，社区用房m2，变电站210 m2，瓶组间20 m2，余为道路、绿化及停车等用地。容积率2筑密度%，绿地率%。地块用地平衡见表2：
表2 项 目 用 地 平 衡 表 单位：m2
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序 号 |
项 目 |
数 量 |
比例（%） |
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1 |
建筑基底面积 |
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2 |
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2 |
道路、场地、停车等面积 |
2 |
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3 |
绿地面积 |
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4 |
合 计 |
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1.2.3设计方案说明
根据上海方大建筑设计事务所编制的设计方案，作如下简要说明：
1.2.3.1设计宗旨与目标：
本地块的规划设计立足于苍南县的社会、经济、人文及自然环境特点，尊崇人类居住环境的生态化、休闲化和文化性发展趋势，在尊重自然、为人服务的准则下，创造一种生态型高级居住建筑环境，创造属于时代也属于地方的生活园区。
规划力争以优美的环境、新颖的造型和对居住生活和谐容纳而成为新世纪住宅建设的有益尝试，并为苍南县新城市中心勾画优美的城市轮廓线。
1.2.3.2总体布局：
采用“外紧内松”的设计手法，依据地形现状，尽量把建筑物沿外围建筑控制线布置，将城市噪声、汽车尾气等环境污染排除在外；同时创造中心景观，为创造邻里交流空间提供条件。
地块西面配置5幢低层住宅，东面沿河流布置6幢高层住宅，建筑高度控制在50m以内。小区内部布置中心绿地，景观组织有序，中心绿地整体提高，为地下空间的合理利用创造条件。
1.2.3.3规划设计特点：
（1）营造人文景观与自然景观交融的生态社区
规划充分结合地形，因地制宜，做足“景观及文化”文章，使项目成为未来新城市中心的有机组成部分，同时使住区内部景观与外部景观相得益彰，使住户拥有更多的景观朝向。
（2）清晰合理的组团结构
整个建筑群的规划设计构思在空间美学和设计规范的基础上，深入剖析住户的心里、生理以及社会要求，闹中取静，归属感强，领里交往密切，具有安全感和亲切感的优点。规划为方便住户生活、有利于邻里交往、物业管理以及分期开发实施的需要，划分了合理的小区结构层次；空间互为渗透，小区室外空间与公共建筑为社区的住户健康的交往提供了良好的场所，对突出小区景色、品味和整个社区关系的形成起到了引导作用。
（3）以法式风格为特色的组团形态
以生态化、休闲化、文化性为主题，营造主题社区。规划及建筑单体设计营造一种法式的异域风情，彰显一种有文化品味的生活。
1.2.3.4规划结构：
本项目的规划平面结构以“组团概念”为规划骨架组织空间，结合曲线形人行步道、景观绿化等要素，形成一系列步移景异的四度空间形态，使规划在秩序中富于变化。
1.2.3.5道路与交通系统构架清晰、分级明确：
系统构架清晰，分级明确，人行与机动适度分流，同时满足消防、救护等要求。
（1）合理确定小区出入口
依据地形及现有的交通条件，小区车行出入口及人行出入口均在西侧规划道路上。
（2）道路系统划分
小区消防道路宽度为6.0米，构成社区主要交通干线，结合道路设置地下机动车停车位。在8#高层住宅下设非机动车停放场地。
1.2.3.6竖向设计：
场地平坦，设计室外地坪均高于城市道路，控制场地内排水坡度，满足防洪涝要求。
1.2.3.7绿化景观：
（1）绿化景观以现代简约主义为设计构思点，设置中央景观花园和入口景观；利用简约几何图形的布局，结合空间与环境创造出强有力的道路系统及场地空间感；利用道路与植物在平面上的有机布置，在较为工整的几何图形上带出强烈的生机与动感。
（2）整个小区环境由住宅自然围合成一个中央私密花园，几幢住宅从不同的角度面对中央花园，沿街景观与内部花园相互渗透，使得每幢住宅的住户都充分享受到怡人的风景，使得视觉空间能达到整体上均好。
1.2.3.8建筑单体设计：
强调邻里守望、和谐而居的生活方式，建筑应当被视作是一种场所的营造，一种生活方式的体现。在实践中将生活方式与空间场所的营造结合起来，以其精神活力，将人们从日常机械的生活中解放出来，真正达到和谐邻里关系的诗意栖居。
（1）平面设计
考虑较好的通风及景观要求，住宅户型设计皆具备以下特点：
①舒适健康：每户卧室均朝南设置，卫生间的设置满足多方位的需求。
②分区明确：厨房、客厅等公共空间和卧室、书房等私密空间完全分离，互不干扰。
③尺度适宜：客厅等公共空间大尺度的设计，主卧室开间适宜以及朝南设计，尽显豪华；次卧、书房、公卫、厨房尺度合适，满足使用。
④布局紧凑：所有居室均方正实用，尽量减少户内交通面积，使面积的使用达到最大化。
⑤景观优美：给住户以更多的室外活动空间，同时创造了更多的景观，将社区中心景观引入室内。
（2）建筑造型
建筑造型设计注重塑造群体形态的可识别性，通过群体空间组织体现整体造型艺术美。项目采用了法式风格的里面设计，该风格既有华贵、细腻和经典，同时又体现了简约、洒脱、阳光和向上。本地块将这种异域风情在温州呈现：坡度的屋顶，紧凑的屋檐，大量采用石板瓦，厚实而稳重；外墙面统一使用干挂石材，配合墙基和花园部分的暖色调石材，和谐而柔美；法式的高挑窗型，附以上好高档窗框，质朴而洋派。
1.2.3.9建筑立面设计：
建筑体量丰富，屋顶富于变化，从色彩、材质的对比上，将时代感和地域文化感融于一体。建筑外立面设计风格遵从区域的总体风貌，以素雅、朴实的色调为主，同时又运用现代材料和工艺，把传统建筑符号解构、重组和再生，创造出具有当地特色的新居所。整个造型简洁大方，色彩明快、和谐，细部精致、典雅，具有鲜明的时代特色，又能与周边概念的环境和谐地融合在一起。
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