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温州文成代写旅游地产项目可行性研究报告

第一章  总   论

 

1.1项目单位概述

1.1.1项目申报单位:文成县***
1.1.2类型:有限责任公司
1.1.3注册地址:文成县***
1.1.4法定代表人:***
1.1.5注册资本:*仟万元整
1.1.6成立日期:****年*月0*日

1.2可行性研究依据

1.2.1《国务院关于促进旅游业改革发展的若干意见》;
1.2.2《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;
1.2.3国家发改委令第21号《产业结构调整指导目录(2011年本)(2013年修正)》;
1.2.4《投资项目可行性研究指南》;
1.2.5《文成县旅游业发展“十三五”规划》(2016-2020);
1.2.6项目申报单位提供的相关基础资料。

1.3可行性研究范围

1.3.1本可行性研究报告对项目在技术上和经济上的可行性和合理性进行全面的分析和研究,并作出评价;
1.3.2项目背景、设计方案、工程配套设施和环境保护、消防等进行分析、研究,并作出评价;
1.3.3项目投资估算、资金来源及经济效益测算,并作出评价。

1.4可行性研究概况及成果

1.4.1项目建设地点
根据国有建设用地使用权出让合同(合同编号:***),项目地块座落于文成县**。
1.4.2项目主要建设内容
文成县**总用地面积* m2(折合*亩),一期工程用地面积*m2(折合*亩),建筑面积*m2,规划建设产权式公寓酒店、度假酒店等。容积率*,建筑密度*%,绿地率*%。
1.4.3建设期
一期工程建设期*年,即201*年*月至201*年*月。
1.4.4投资及资金来源
一期工程投资*万元。资金来源:申请金融部门贷款****万元,其余资金由企业自筹解决。
1.4.5效益预测
项目实施后,将大大改善文成县的旅游基础设施,提升文成旅游环境,推动文成经济发展。预计一期工程新增销售收入*万元,实现利润总额*万元,具有较好的经济效益。
1.4.6借款偿还能力
由借款还本付息计算表计算可知,借款偿还期**年(含建设期),清偿能力较强。
 
 

第二章  项目背景及建设必要性

 

2.1项目背景

2.1.1区域社会经济概况
文成县位于浙江省南部,东接瑞安,南临平阳、苍南,西南倚泰顺,西北连景宁,北界青田。县城距省会杭州市274公里,距温州市区62公里。总面积1293.24平方公里,总人口36.33万人,全县现辖12个镇、5个乡。2016年全县实现地区生产总值79.1亿元,同比增长8.4%;财政总收入突破10亿大关,同比增长7.7%,其中一般公共预算收入7.9亿元,同比增长8.9%;城镇和农村常住居民人均可支配收入分别达到32747元和14414元,同比增长9.7%和11.3%,各重点指标增速均超过省市平均水平,经济社会取得长足发展。
2.1.2项目的由来
文成属浙南山地,境内山峦起伏,连绵不绝。文成的山水风光,有“清水出芙蓉、天然去雕饰”之美。县域自然风光秀美旖旎,大自然的鬼斧神工雕琢出了百丈漈瀑布、铜铃壶穴、龙麒源、朱阳九峰等奇特景观,万年河床清流汇聚孕育了天顶湖和飞云湖,千年红枫古道丹枫如火层林尽染,百里青山起伏峰壑松石灵气逼人,十里画廊峡谷通幽深潭绿滩。这些自然赋予的宝贵资源正是对天然文成的最好诠释。文成有悠远深邃的人文积淀,伯温文化、侨乡文化、畲乡文化、红色文化、宗教文化源远流长。
近年来,在省、市政府的大力支持下以及县委、县政府的高度重视下,文成旅游业秉承“一产围绕旅游种,二产围绕旅游办,三产围绕旅游做”的发展理念,有效整合旅游资源,有效强化产业融合,有效加强部门协作,全县上下形成了加快旅游业发展的良好氛围。在此期间,文成县进一步加快了基础配套建设、旅游产品开发、行业管理提升、市场营销升级,旅游产业已经进入稳步发展、持续增长的时期,成为文成经济新的增长点。
2016年,文成共接待国内外游客576.33万人次,同比增长3.87%,实现旅游收入28.63亿元,同比增长10.07%;现有的旅游接待能力远无法满足需求。目前,全县已有 3 家4A级景区、4家3A级景区,2 个市级旅游风情小镇和3个市级特色旅游村;5家旅行社,5家星级酒店,14家经济型酒店。星级酒店客房入住率达80%以上,且有不断上升之势,高端酒店接待能力不足给游客带来诸多不便,制约了旅游业的发展。文成县***看好文成投资环境,决定利用自身优势,适时抓住机遇,打造一个集养老、养生、旅游渡假、会议餐饮等一体的旅游接待中心,将更有力地推动文成经济发展,提升文成的产业竞争力。
2.1.3行业准入分析
本项目建设单位为文成县***,该单位在文成县市场监督管理局登记注册(统一社会信用代码**),专业从事房地产开发、经营等业务的,法人代表*,注册资本*仟万元整,该公司具备房地产开发资质(证书编号:浙房温综字第*号)。因此本项目的建设单位符合准入要求。

2.2项目建设的必要性

2.2.1浙江省政府出台一系列政策为旅游业发展确定了生态绿色、休闲度假的主导方向,为文成县旅游提供了新的发展机遇,文成县是浙江省生态资源富集的区域,更是我国东部生态屏障的主体区域,文成县是“国家全域旅游示范区”,应充分发挥自身优势,开发休闲度假旅游产品,激活文成旅游业的发展动力。本项目依托文成生态资源优势,融合度假养生,进一步延长游客在文成的停留时间,拓展旅游市场,可大大提升文成旅游资源创造旅游业增加值的能力,进而推动文成旅游业的发展。
2.2.2世界旅游组织的研究表明,人均 GDP达到 3000 美元,度假旅游需求将全面扩张。 2016年我国人均GDP为8113美元,文成县人均 GDP 为 5155美元,旅游行业迎来需求多元化爆发增长机遇,国民进入了“休闲刚需”时代。同时,“新常态”背景下,旅游需求从传统的观光旅游向休闲度假等复合型旅游转变,从单一的景区带动型向全域旅游化转变,旅游产品向多元化、多层次、高品质方向转变。本项目依托文成旅游资源,发展休闲养生度假旅游,留住游客,刺激游客消费,成为撬动经济发展的重要杠杆,成功打造休闲度假旅游中心。
2.2.3高端酒店是衡量一个地区接待水准的首要条件,也是检测一个地区经济发展水平的标准。一个城市是否拥有高端酒店,与当地经济发展程度密切相关。随着城镇化建设的不断推进,我县的知名度将不断得到提升,来文成旅游的游客消费能力较强,一般要入住高端星级酒店。目前我县星级酒店仅5家,由于管理和软硬件上与周边其他县市还有较大的差距。如果没有与之配套的酒店提供相应服务,发展现代旅游业无从谈起。文成县**度假村的建设,将提升文成的城市美誉度,打造文成旅游接待新形象。
2.2.4安居是关系人民生活幸福和社会安定的大事。随着我国住房制度改革的不断深化,特别是停止住房实物分配、逐步实行货币化分配政策以来,房地产业市场化程度明显提高,房地产价格也逐步升温。文成县人民政府为配合国家对房地产的宏观调控,出台了一系列政策,扩大有效需求,促进房地产市场持续平稳健康发展。珊溪镇位于文成县西南部,总人口约6万人,其中侨民约2万人,侨民“落叶归根”的思想根深蒂固,即使长期在外经商,也不忘回乡置业,文成县**度假村定位为休闲、养生、度假,是珊溪镇第一个高层项目,地理位置优越、交通便捷,具有较大的升值空间。
 
 
 

第三章 项目选址及建设条件

 

3.1项目选址

3.1.1选址原则
3.1.1.1符合文成县相关发展规划;
3.1.1.2满足长期发展需要;
3.1.1.3水、电、交通等配套条件良好。
3.1.2地理位置
根据国有建设用地使用权出让合同,项目坐落于文成县**,距文成县城12公里,距瑞安约60公里,距温州市区约80公里。地块紧邻龙丽温高速珊溪互通口,龙丽温高速在文成境内设有枢纽互通3处,分别是樟台枢纽、西坑互通、珊溪互通,该线打通了连接长三角经济圈和海峡西岸经济区的快速通道。规划中的温武铁路将在文成县珊溪巨屿设站,该铁路串连井冈山、武夷山、雁荡山等名山和著名旅游景区的黄金旅游通道,对促进沿线地方经济社会发展、旅游业发展,对拓展温州港内陆腹地、促进温州港和海洋经济带发展具有重要意义。规划S330(原56省道)将全线提升为G322,成为一条交通主动脉贯穿东西,到2020年,全县公路总里程将达到1900公里以上,其中高速公路35公里,一级公路8.5公里,二级公路107.5公里,农村公路里程达到1750公里,公路网密度将达到150公里/百平方公里,交通十分便捷。

3.2建设条件

3.2.1自然条件
3.2.1.1水文气候
(1)水文:
文成县河流大部分属飞云江水系,极少数为瓯江支流及鳌江支流。河流婉延曲折,呈叶脉状注入飞云江。河谷呈V形,溪流比降大,汇入飞云江干流后,河道比降小,流速趋缓。
(2)气候:
本地区属亚热带季风气候区,东距东海约70公里,具有气候温暖、光照充足、四季分明、雨量充沛、空气湿润等特点。由于海拔、海洋、以及地形地貌的作用,境内气候差异大,气候垂直分布明显,具有“多宜性”。初春季节地面盛行东北风,大陆冷高压衰退,副热带高压北进,风面气旋活跃,形成绵绵细雨。春末夏初,暖湿太平洋高压渐向大陆推进,极风常在此间摆动,多连续降水,俗称梅雨。7-9月间,在副热带高压控制下,盛行偏南风,天气炎热,台风活动频繁,多雷雨和台风暴雨。秋季副热带高压东移,大陆高压发展,地面盛行西北风,降水减少。冬季受变性大陆气团的控制,天气以晴冷为主,雨雪量较少。据文成县气象站多年资料统计表面,全县年平均气温为18.1℃,无霜期242-300天,年降雨量1884.7mm,年蒸发量1284.8 mm,年日照1806.6小时。
3.2.1.2地形地貌
文成县大地构造位置处于华南褶皱系与浙东南褶皱带中,并有温州至临海拗陷、泰顺至温州断拗,还有泰顺至黄岩大断裂和松阳至平阳大断裂通过县境东南和中部。由于晚侏罗世受基底断裂控制的火山活动强烈,形成文成火山洼地。早白垩世在此火山尘地中部有河湖层柑红层堆积,外围又有花岗岩侵入,形成文成构造盆地。
地形地貌北高南矮中间低,以中低山丘陵为主,最低点海拔15米,500米以上中低山占全县土地面积58.7%,海拔千米以上的山峰有218座,其中扬顶降为全县最高峰,海拔1362.5米。地形自西南略向东北倾斜,境内山峦起伏,沟谷纵横,连绵不断。西北部属洞宫山脉罗山支脉,从景宁县入境,横贯石垟林场和上垟等乡镇,山势陡峭高峻。东南部属南雁支脉有,从泰顺县入境,沿飞云江南岸延伸,山势稍为平缓。
3.2.1.3抗震设防
根据地震区划分带,本地区属东南沿海二级地震区,地震强度和频率较弱,远场地震波及影响是本地区的主要震害特征之一,接近三级地震区。本项目根据抗震设计规范(GB50011-2010)的规定,建筑物按设防烈度六度进行抗震设计。
3.2.2外部配套条件
3.2.2.1供电
本项目电源由区域高压变电所引入,供电方式形成放射式供电系统,并设置设备动力及照明配电柜,以满足项目供配电的需要。
3.2.2.2通信、信息
设置用户交换机,与市话公网连通,采用电话电缆直接引入,经电话箱分接至各单位部门;信息网络系统的网络进线采用光纤光缆,网络采用星形结构,以集线器,双铰线连接,形成网络系统,便于经营管理,同时为确保市场安全有序运行,配置视频安防监控系统、公共区域视频监控系统。
3.2.2.3给排水
(1)给水:由区域供水管网接入。
(2)排水:雨污分离制,污水通过地埋式污水净化池处理达标后排入市政污水管网;雨水由干管汇集后,排入市政雨水管网。
3.2.3施工条件
项目施工场地宽阔,便于存放施工设备,也便于搭建临时建筑供施工办公、居住用。项目施工用建筑材料在附近有供应,施工用水、用电供应充足,可满足项目施工的需要。

3.3土地利用合理性分析

温州**开发有限公司以**万元地价取得文成县**地块建设用地使用权。根据文成县国有土地使用权出让补充条款,受让方变更为文成县***。按照“文规字(**)**号《文成县规划建设局建设项目规划设计条件书》要求,项目容积率控制在≤*,建筑密度≤*%,绿地率≥*%;本项目规划容积率为*,建筑密度*%,绿地率*。因此,项目符合规划设计条件有关规定。

3.4地质灾害影响分析

参照相邻区域的工程地质情况,本工程场地在勘察范围内未发现有暗塘、暗浜等影响工程稳定性的不良地质现象。根据中国地震烈度分区图,文成为地震基本烈度6度区,地震动峰值加速度为0.05g,场地20m埋深内地基土多为淤泥及淤泥质土,场地与类型为软弱场地土,场地类别可定为Ⅲ类场地。
总体而言,本项目的建筑物无大荷载单体,在正常运行中也无大的动荷载等,因此本项目无诱发地质灾害的可能性。

3.5其他不利影响分析

由于本项目用地非矿床及地下文物等保护区域。因此,本项目的建设不会导致压覆矿床和文物,同时也不会对防洪和通航产生不利影响。

第四章  总体规划及建设方案

 

4.1项目定位

项目定位为养生、养老、度假,建设产权式公寓酒店及度假酒店,采取统一运营与物业管理模式,与国内外旅游中介、酒店运营商合作,发展分时度假会员,通过交换服务系统使会员可以自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换,以实现低成本到各地旅游度假,并实现项目投资资金回笼。针对目前广阔的养老市场,打造老人度假福地。项目所在地有着优越的自然生态环境,适合打造高端颐养中心,提供完善的养老服务,配置老年文化娱乐中心、老年养生保健中心等,满足老年人


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