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温州钱库镇房地产开发项目可行性研究报告
苍南县位于浙闽交界处鳌江流域,素有浙江“南大门”之称。东与东南濒临东海,西南毗连福建省福鼎市,西邻泰顺县,北与平阳、文成两县接壤。距温州市区60公里,距离省会杭州432公里,104国道、沈海高速公路横贯全境。苍南县陆地总面积1261.08平方公里,海岸线长168公里,内海及领海面积3780余平方公里。全县现辖17个镇、2个民族乡,户籍人口134万人;2016年全县实现生产总值460亿元,同比增长8.4%;财政总收入21.6亿元,同比增长11.3%,一般公共预算收入31.8亿元,同比增长9.2%。

2.2拟建项目与相关规划的关系

2.2.1“十三五”期间,我国将优化住房供给结构,保持房地产市场平稳运行。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》指出:在住房供求关系紧张地区适度增加用地规模。在商品房库存较大地区,稳步化解房地产库存,扩大住房有效需求,加快推进住宅产业现代化,提升住宅综合品质。
2.2.2为贯彻落实国家关于房地产市场分类调控、因地施政要求,进一步推动我省房地产市场平稳健康发展,浙江省人民政府办公厅发布了《促进房地产市场平稳健康发展的通知》。该通知指出:促进房地产市场平稳健康发展,是落实中央稳增长、促改革、调结构的重要举措,是加快推进新型城市化、建设“两美”浙江的重要内容,在稳定投资、促进消费、改善民生等方面发挥着重要作用。
2.2.3“苍南县国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要”提出:“十三五”是苍南全面建成小康社会的关键时期,要促进城乡区域更为协调,加快推进新型城镇化建设,城区建设品质要进一步提升,中心镇和美丽乡村建设取得重大进展。本项目地理位置优越,项目的开发建设对于苍南城市建设具有重要意义。因此,本项目开发建设符合相关规划要求。

2.3拟建项目与产业政策的关系

安居是关系人民生活幸福和社会安定的大事。随着我国住房制度改革的不断深化,特别是停止住房实物分配、逐步实行货币化分配政策以来,房地产业市场化程度明显提高,房地产价格也逐步升温。在一系列宏观调控政策的持续作用下,钱库房地产市场呈现了比较温和的态势,资金到位良好,市场运行呈健康发展态势。但由于土地供给的缺乏,钱库房地产在整体供给方面仍处于供不应求的势态。为此,苍南县人民政府配合国家对房地产的宏观调控,出台了一系列利于房地产业健康发展的政策,并采取措施加快土地供给,从供给方面调控房地产市场,以利于房地产市场健康发展。本项目地块地处苍南县钱库镇,属于政府规划的商住用地项目,符合温州市、苍南县的规范房地产市场的政策,利于整个房地产市场持续发展、优化房产结构,符合房地产产业政策。
5.2.1设计构思与设计目标
规划建筑设计以关注使用者的实际需求为切入点,重点解决新社区与周边环境内在关联,力求营造一种富有活力的社区模式,体现出“城市,让生活更美好”宗旨。使建成后的社区体现“都市的精神”,又能成为功能适用、布局合理、技术先进、配套完善、交通便捷、环境优美,并力求传承传统的居住文化,创造具有归属感和安全感,充满人情味的社区。
5.2.1.1积极地与用地周边绿地景观进行互动,利用周边原生态环境与小区内部环境为居者创造一个开朗奔放、豁然舒畅的居住环境。在空间形态上,通过建筑围合营造一个内部中心景观及中央绿地,内外结合构筑出“一轴一心”的城市空间形态。
5.2.1.2设计强调人与自然的和谐,邻里居住的和谐,设施配套和居民便利使用的和谐,创造出多样化生活方式的“花园城市”居住区。
将住宅底层设计为架空层作为公共活动空间为住户提供居住活动空间,促进邻里交流使邻里关系更加和谐。将小区消防控制室、弱电机房等配套设施用房设置在裙楼位置,远离住宅位置,尽量减少设备运作对居住生活产生的影响使配套设施使用与居住和谐。将物业服务用房设置在商业二层独立出入口,并在小区中心裙房位置设置社区服务用房,做到服务便利的和谐。
5.2.1.3将城市空间、景观绿化、建筑户型之间相互关联,将城市景观引入室内是本案一大课题,也是设计构思着力点。在立面设计上紧扣苍南文化特质,结合时尚的新古典主义揉和Art Deco(装饰艺术)风格构成手法,营造出既体现当地的文脉特征,又富有时代气息的建筑形象。
5.2.2总平面设计
5.2.2.1建筑布局和空间组织
基于地块现状及周围环境分析,对城市规划研读和理解,充分挖掘地块现有或潜在的资源,提纲挈领,谋筹通篇。
小区整体建筑布局活泼而不失严谨,呈现出开放而大气的居住氛围。通过地块环境城市道路关系研究,在设计中,建筑朝向均正南偏东45度,在满足日照朝向和间距的同时也使建筑获得更佳通风迎风面,整体建筑布局井然有序,地下空间效用充分,造价经济。
5.2.2.2道路交通系统
根据对现状外围交通的分析,地块设置一个主出入口和一个次出入口,分别设置在兴西北路与公园路上。小区交通组织井然有序,主要车流通过公园路出入口处的地下室坡道进入地下室,地面设置临时停车位,小区内部布置消防环形通道,结合景观艺术,布置消防登高场地。
5.2.2.3景观绿化系统
景观设计目标是营造具有鲜明时代特征的持续性成长的;具有优美舒畅、宜人的空间特征和具有强烈的亲和力的环境空间,是人们与自然交流沟通的“起居空间”。
5.2.3建筑方案设计
5.2.3.1户型设计
充分考虑各户朝向、采光、通风、景观的均好性,每户朝向均保证至少两个房间朝南,设计始终确保户内动静分区明确,各使用功能皆为全明且保证了户内空气的流通,基本上都保证每户都有良好的景观朝向,人与自然亲密接触,实现人与自然地合二为一。
5.2.3.2商业布置设计
将商业入口尽量沿街布置,重视沿街面的充分利用,即符合商业价值的最大化利用,又能提升整个商业的整体档次,利于商业的安置。
5.2.3.3立面设计
本案建筑造型借鉴二十世纪初期Art Deco风格,追寻技术美与人情味的和谐统一。强调垂直线条,适当艺术装饰,大气庄重,轮廓分明,挺拔秀丽,整体融洽,细部优雅,呈现浓郁古典而浪漫风韵和现代气息。使居住者情归宁静与自然。住宅采用三段式处理方式,在屋顶、檐口、腰线、底部等均做了恰当的细部勾勒,配合落地窗、阳台、立柱及其他装饰构件,丰富而无赘。
5.2.3.4剖面设计
地下室:层高3.9米;
住宅:一层层高5米,标准层高2.9米,室内外高差0.3米;
商业裙房:一层层高5.9米,室内外高差0.3米。
5.2.3.5无障碍设计
本工程按国家有关规定,在社区用房、物业用房、住宅均设置了无障碍坡道、无障碍楼梯、无障碍电梯、无障碍厕位,小区内道路、景观小道、休闲广场等公共设施均考虑无障碍设置。
 

    
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