第一章  总  论

 

1.1项目概述

1.1.1项目名称：江南水乡休闲田园建设项目（台资）
1.1.2项目承办单位：浙江***展有限公司
1.1.3项目负责人：
1.1.4项目建设地址：龙港镇灵龙公路以北部分地块。
1.1.5可行性研究报告编制单位：苍南县东方工程咨询有限公司

1.2可行性研究依据

1.2.1《中华人民共和国环境保护法》（全国人大1989年12月）;
1.2.2《中华人民共和国水土保持法》（全国人大1991年6月）；
1.2.3农业部发布的《“生态家园富民工程计划”示范建设项目技术指南》；
1.2.4 国办发[2008]11号国务院办公厅关于加快发展服务业若干政策措施的实施意见；
1.2.5浙政发[2004]37号“浙江省人民政府关于严格土地管理切实提高土地利用效率的通知”；
1.2.6苍南县龙港镇总体规划；
1.2.7浙江京港农业发展有限公司提供的有关资料。

1.3可行性研究范围

本项目在龙港镇总体规划的指导下，分析项目的建设背景和必要性；简述项目用地规模和建设规模，明确工程建设条件及公用工程配套设施状况；测算主要工程量和工程费用；并就项目资金筹措、投入等内容进行重点分析，明确项目结论并提出若干项目实施意见，为下阶段工作提供决策依据。

1.4可行性研究成果概要

1.4.1建设规模
1.4.1.1项目总用地面积201414m²（折合302亩），其中农业观光园面积161414m²（折合242亩），建设用地面积40000m²（折合60亩）。总建筑面积60000m²，其中宾馆30000m²，农家小院15000m²，美食广场9000m²，职工宿舍5000m²，辅助用房1000m²，另外配套建设铁索桥。容积率1.5，建筑密度37.5%，绿地率33.0%。
1.4.2项目选址
根据龙港镇总体规划，项目拟选址在龙港镇灵龙公路以北部分地块。
1.4.3公用工程
1.4.3.1供电：用电负荷等级为三级，经估算总装机容量约1500KVA，由龙港城北35KV变电所城镇输电网接入休闲田园。
1.4.3.2通讯
由龙港电信分局程控电话网接入休闲田园，通讯光纤电缆埋地敷设。
1.4.3.3给排水：
（1）给水：经估算，日用水总量约500吨/日，由龙港镇自来水厂供水管网接入。
（2）排水：雨污分流制
①排污：生活污水经隔油处理后通过地埋式污水净化池处理达标后排入城镇污水管网。
②排水：雨水通过管道收集后排入城镇雨水管网。
1.4.4消防与环保
1.4.4.1消防：按消防部门有关规定执行。
1.4.4.2环保：主要是生活垃圾处理，设置若干垃圾箱或软包装袋及时收集垃圾，由环卫部门统一处理。
1.4.5项目实施进度
1.4.5.1项目建设期2.5年，从2013年4月至2016年10月。
1.4.6项目总投资及资金来源
项目总投资31500万元，其中固定资产投资30000万元，铺底流动资金1500万元，资金来源：由浙江京港农业发展有限公司自筹解决。
1.4.7主要技术经济指标
1.4.7.1总用地面积201414m²（折合302亩），其中农业观光园面积161414m²（折合242亩），建设用地面积40000m²（折合60亩）。   
1.4.7.2总建筑面积60000m²，其中：
宾馆30000m²
农家小院15000m²
美食广场9000m²
职工宿舍5000m²
辅助用房1000m²
1.4.7.3建筑占地面积15000m²
1.4.7.4容积率：1.5
1.4.7.5建筑密度：37.5%
1.4.7.6绿地率：33.0%
1.4.7.7农业观光园用地面积161414m²（折合242亩）。 

1.5可行性研究结论及建议

1.5.1项目选址符合龙港镇总体规划，土地利用符合龙港镇土地利用总体规划；建设规模及功能设置基本满足生态环境建设等需要；总平面布局合理，具有一定的档次，符合城市未来社会生态环境事业发展的方向。
1.5.2项目的实施，将形成集种植、销售、生态休闲为一体的经济模式，对于实现农民增收、农业增效，发展绿色无公害农产品生产，及生态农业建设具有重要的促进作用。为龙港发展高端、高效和高辐射力产业以及创新型城市建设服务搭建了一个有力的平台。
1.5.3该项目具有投资见效快、使用周期长、操作简便、易被农民所接受等特点。项目建设前景广阔，符合党中央关于建设社会主义新农村发展战略的要求。
1.5.4设计方案基本满足休闲观光开展工作的需要，建设规模适宜，周围环境良好；各项技术经济指标符合规划等部门的规定和要求。
1.5.5项目实施进度切合实际，可操作性较强。
综上所述，江南水乡休闲田园建设项目是可行的，实施条件已经具备，建议县有关部门给予立项，以便及时开展下步工作。
 

第二章  项目背景

 

2.1项目由来

2.1.1生态农业休闲观光园是一种以农业和农村为载体的新型生态旅游业。近年来，伴随着农业产业化的发展，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着人们收入、闲暇时间的增多，生活节奏的加快，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业—生态农业休闲观光园应运而生，其拓展了农业发展的新空间，开辟了旅游业发展的新领域。现代社会，人们渴望能在优美的环境中休闲、娱乐。于是，回归田野、自然的休闲观光园生活就成为人们最好的选择，吃农家饭、住农家屋、干农家活、看农家景成了新的热点。生态休闲观光园是现代农业发展的一个趋势，有着丰厚的社会基础。随着社会经济的飞速发展，人们收入水平的迅速提高，在解决温饱之后，人们对吃穿以外的追求日益增多，日趋多样，这是生态农业休闲观光园发展的主要基础。从人们旅游情趣多向性来看，追求田园式的生活情趣是个重要的发展趋向。但是在现实中，这样的景点场所显得相对匮乏，这就为生态农业休闲观光园的快速发展提供了广阔的发展市场。
2.1.2据有关资料统计显示，20世纪70年代，生态农业观光休闲园在日本、美国等发达国家就已形成产业规模。20世纪90年代，我国农业观光旅游在大中城市迅速兴起，生态农业观光休闲园也应运而生。目前我国农业观光旅游项目主要分布在北京、上海、广州等大城市的近郊，许多观光园引进国际先进现代农业设施，采用电脑自动控制温度、湿度、施肥、无土栽培和新特农产品种，成了农业科普旅游基地，如上海旅游新区的孙桥现代农业园区、北京的锦绣大地农业观光园、苏州的大地园、无锡的大浮观光农业园和珠海农业科技基地，都取得了一定的效益，展示了观光农业的强大生命力，为城市旅游业的发展奠定了基础。
2.1.3浙江省是旅游大省，无论是自然生态、历史文化等，都有独特的地方。从省统计局获悉， 2011年浙江省全年社会消费品零售总额11930亿元，同比增长17.4%；实现旅游总收入4080.3亿元，同比增长23.2%，其中接待国内游客3.4亿人次，同比增长16.3%；实现国内旅游收入3785.3亿元，同比增长24.3%；接待入境游客773.7万人次，同比增长13%；实现旅游外汇收入45.4亿美元，同比增长15.6%。龙港镇地处浙江省温州南部，位于浙江八大水系之一——鳌江入海口南岸，东濒东海，西接104国道、同三高速公路和温福铁路，南背依经济发达的江南平原，北岸为平阳县鳌江镇，是温州市和浙江省的经济强镇。龙港镇农业经济发达，被誉为“中国第一座农民城”，丰富的水资源和农业资源再加上优越的地理交通条件，使得龙港镇在农业及相关产业方面具有明显优势，为生态农业休闲观光园的发展提供了广阔的发展空间。浙江京港农业发展有限公司抓住机遇，决定引进台商资金及台湾休闲农场的先进模式，在龙港镇灵龙公路以北部分地块建设一个以生态开发为宗旨，集种植、销售、观光休闲于一体的江南水乡休闲田园。

2.2项目建设的特点

生态农业休闲观光园不是人们通常所述的与生态农业、旅游农业、高效农业等同意义上的生态农业观光，它是在现代农业基础上，集合现代农业建设的实践经验，迎合社会经济发展和人们情趣变化的需要而提出的。生态农业休闲观光园是以市场为导向，以区域优势为基础，以高新示范园区为桥梁，以产业化经营为主线，融直接效益与观赏效益、长远效益与社会效益于一体的现代农业新体系。它具有五大基本特点：
（1）市场化：生态农业休闲观光园的起点和终点都要定位于市场上。其市场范围更为广阔，融入了情趣与休闲的内涵。
（2）专业化：专业化是现代农业的基本特征，没有专业化就没有现代化。因此，生态农业休闲观光园的专业化是其必然。
（3）一体化：生态农业休闲观光园是较高层次的现代农业，一体化是生态农业休闲观光园的核心。更加广泛的第三产业组织全面介入和渗透于生态农业休闲观光园，开展全方位系列化和多样化的服务。
（4）高新化：高密度的资金投入，高新技术的集中采用，是现代农业发展的必备条件。生态农业休闲观光园对高新化的要求更高。
（5）示范性与观赏性：这是生态农业休闲观光园区别于传统现代农业的最基本和最主要之处。在生态农业休闲观光园中，示范性和观赏性是其基本内涵。

2.3项目建设的重要性和必要性

2.3.1生态农业与现代农业在概念和内涵上是相辅相成的。现代农业是农业发展的方向，在突出现代高新技术的先导性、农工科贸一体性、农业开发的多元性和综合性的基础上，强化资源节约、环境零损害的绿色性。生态农业实质上是生态化的现代农业。生态农业的发展既符合农业生态可持续发展的方向，又符合农业和农村经济可持续发展的方向，也符合农村社会人文发展的方向。因此，生态农业是一种可操作、可实现的现代农业，是中国农业发展的方向。
2.3.2现代生态农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。人们对良好的乡村环境所形成的森林浴、郊野露营、观光采摘等消遣休闲活动的渴望和追求，满足了自身回归自然的心理需求，缓解了繁忙的城市生活中所带来的紧张感和压迫感。可以肯定，生态观光农业是非常具有前景的现代农业，但需要不懈的努力，才能实现预期目的。
2.3.3生态旅游已成为当今世界旅游发展的潮流。生态旅游之所以具有强大的生命力，是因为生态旅游是在追求“绿色”、“生态”、“璞真”的背景下产生的。它以“走进自然”、“回归自然”、“享受自然”、“保护自然”为主题，迎合了主流消费者“返璞归真”、“走进自然”的旅游需求。同时，它又以环境教育和自然知识普及为核心，满足了保护与发展的目标，因而有着广阔发展前景。在开展生态农业建设的地区，农村第一、二、三产业同步增长，农业生产和农民生存环境将得到改善，抗御自然灾害能力有所提高，农业发展后劲开始增强，初步实现了生态环境与农村经济的协调发展。
2.3.4生态农业休闲观光园的建设，是促进农业和农村经济持续健康发展、农业资源高效利用、农民生活质量明显改善的必由之路。几十年来，农业综合生产力的高速增长，很多地区是建立在牺牲生态环境的基础之上的。随着农业的不断发展，对资源、环境的压力也越来越大。现实表明，以往建立在高能耗、重污染基础上的农业发展方式必须改变，粗放型经济增长方式和掠夺式资源开发利用方式必须尽快扭转。不少专家也指出，农业的可持续发展，一定要把自然资源和生态环境保护结合起来，在农业生产过程中，建立生态合理的新型农业生产体系和相应的技术体系。生态农业休闲观光园，是农业发展的更高阶段，是农业必走的发展道路。

2.4项目建设的意义

2.4.1休闲观光农业旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的回归自然的旅游主题。今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市、忙碌的身影、林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”等成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式重新体验过去生活。
2.4.2高效益的休闲观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径。农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。休闲观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注天-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型休闲观光农业，将成为我国传统农业向高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。
2.4.3休闲观光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点。休闲观光农业旅游由于其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策倾斜优惠，为其发展提供了切实可行的政策依据。

2.5市场预测

2.5.1我国旅游业的飞速发展为龙港镇休闲观光农业旅游提供了充足的客源。
近年来，旅游业保持了稳定而高速的增长。若进一步观察，可发现入境旅游和国内旅游的增长速度不同。2011年，我国跃居全球第四大入境旅游接待国和亚洲第一大出境旅游客源国。国内旅游人数26亿人次，同比增长13.2%；旅游业总收入1.93万亿元，同比增长23.6%；旅游外汇收入485亿美元，同比增长5.8%；出境旅游人数7025万人次，同比增长22.4%。近年来有关数据也表明，城镇居民旅游人次和旅游支出都是逐年递增，尤其随着假日经济的兴起又有大幅增长。鉴于休闲观光农业的特性，对其需求主要为国内城市居民，因此客源有充分保证，对观光农业的需求也将保持一个旺盛的态势。
2.5.2发展生态休闲观光农业，有着众多有利条件。
观光农业投入少、收益高。一方面，休闲观光农业项目可以就地取材，建设费用相对较小，而且由于项目的分期投资和开发，使得启动资金较小；另一方面，观光农业项目建设周期较短，能迅速产生经济效益，包括农业收入和旅游收入，而两者的结合使得其效益优于传统农业。农产品直接销售给游客，减少了运输和销售费用。
综上所述，生态农业休闲观光是旅游这一朝阳行业中最有潜力的行业，在未来几年中将有巨大的市场，前景广阔。