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温州市龙港代写养老公寓项目可行性研究报告
2.1.1龙港镇地处温州南部,位于浙江八大水系之一鳌江入海口南岸,东濒东海,西接104国道、沈海高速公路和温福铁路,南依经济发达的江南平原,北为鳌江镇,是联合国开发署可持续发展试点镇、全国小城镇建设示范镇、全国小城镇综合改革试点镇、浙江省中心镇和小城市培育试点镇、浙江省城乡统筹现代商贸服务示范镇和温州市强镇扩权改革试点镇。现辖14个社区,28个居民区,171个行政村,辖区面积172.05平方公里。2016年全镇实现生产总值246.9亿元,同比增长8.8%;财政总收入21.4亿元;同比增长6%;限上固定资产投资142.3亿元;同比增长3.7%。
2.1.2下村地处龙港镇世纪新城片区,东靠村,南临道,西村、北接村,总面积约0.8平方公里,现有村民户,余人(其中60岁以上老人400余人),耕地面积亩(已征亩)。近年来,全村以新农村建设为抓手,以提高农民收入、改善生态环境为目标,依托区位优势,真抓实干,社会经济得到了长足的发展,村民已基本进入小康生活。

2.2项目背景

2.2.1通常65岁以上的人口比率超过总人口的7%,就被称为“老龄化社会”,而超过了14%就被称为“老龄社会”。截止2016年底,全国60岁及以上老年人口达2.3亿人,占总人口的16.7%;65周岁及以上人口1.5亿人,占总人口的10.8%。我国进入老龄化社会以来,呈现出老年人口基数大、增速快、高龄化、失能化、空巢化趋势明显的态势,再加上我国未富先老的国情和家庭小型化的结构叠加在一起,养老问题异常严峻。
2.2.2我国是世界上老年人口最多的国家,老龄化速度较快。失能、部分失能老年人口大幅增加,老年人的医疗卫生服务需求和生活照料需求叠加的趋势越来越显著,健康养老服务需求日益强劲,目前有限的医疗卫生和养老服务资源以及彼此相对独立的服务体系远远不能满足老年人的需要,迫切需要为老年人提供医疗卫生与养老相结合的服务。医疗卫生与养老服务相结合,是社会各界普遍关注的重大民生问题,是积极应对人口老龄化的长久之计,是我国经济发展新常态下重要的经济增长点。
2.2.3村60周岁以上老年人口达400余人,约占全村人口17%,可见“银发浪潮”来势凶猛,势不可挡。随着城市人口老龄化的加速,现代社会赋予老年人以更多的生活选择,各类养老机构的出现代表着养老社会化的趋势。家庭结构的变化和人民思想观念的改变,传统的家庭养老方式将被社会养老服务所代替,由社会举办各类老人公寓、托养、托老等服务机构来承担。一些苦于无法承担亲自照料老年父母生活责任的子女,或因子女不在身边而倍感孤独和不便的老人,都会被这些机构来承担其照料任务。基于上述缘由,在村民强烈要求下,村两委组织召开村民大会,决定实施老年公寓建设项目。

2.3建设的必要性

2.3.1是社会福利事业发展的必然趋势
社会福利社会化,是现阶段发展社会福利事业的重要举措,也是社会主义市场经济条件下加快发展社会福利事业的重要途径。近年来党中央、国务院十分重视社会福利事业建设,国家先后出台了一系列有关政策法规,鼓励支持社会力量兴办慈善福利机构,尤其在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》明确提出,“统筹规划建设公益性
2.3.2是推进“医养结合”养老模式的建设实践
为求一步推进医疗卫生与养老服务相结合,满足群众日益增长的健康养老服务需求,省卫生计生委、省民政厅、省发展改革委、省教育厅、省财政厅、省人力社保厅、省国土资源厅、省建设厅、省物价局、省老龄办制定了《关于推进医疗卫生与养老服务相结合的实施意见》。意见指出到2020年,我省医养结合政策体系、标准规范和管理制度要基本建立,医疗护理与
2.3.3是适应老龄化新形势的需要
据统计资料显示,苍南县户籍人口134.2万人,常住人口122.89万人,其中60周岁及以上老年人口已突破20万,占全县人口比例的15.41%。日益增多的老年人需要全社会的关心,也需要一个集疗
2.3.4是社会主义精神文明建设的集中体现
随着社会的进步,人民生活水平也不断完善、提高,老年人该如何幸福地安度晚年已成为大家所瞩目的问题。为了弘扬中华民族尊老、敬老、爱老的传统美德,打造以个性化、智能化、医院式护理为基础的高端医养结合服务模式的健康养生产业园,也是加强社会主义精神文明建设的需要。项目建成后,在一定程度上解决了老人后顾之忧。健康养生产业园配备相应生活服务、医实施也是社会主义精神文明建设的集中体现。
2.3.5创造一定数量的就业岗位,促进社会安定和谐。
该项目的实施,需要一定数量的管理人员和后勤服务人员。这些人员将面向社会公开招聘,这样就能解决一部分市

2.4市场预测

2.4.1根据《中国老龄事业发展报告》数据显示,2016年我国老年人口数量达到2.3亿,老龄化水平达到16.7%。当前老年人市场的年需求约一万亿元,2025年将达到三万亿元。另有资料显示,50年内,我国老龄市场将达到五万亿元,而我国目前每年为老年人提供的产品不足1000亿元,未来市场空间发展巨大。
2.4.2老年人收入的不断提高,为老年产业的发展开辟的广阔的空间。我国各大城市中,60~65岁的老年人口中约有45%老年人还在业,他们除了有退休金之外,还有其他额外的收入。据中国老龄科学研究中心的一项调查,城市老年人中有42.8%的老年人拥有储蓄存款,而且退休金到2020年为28145亿元,2030年为73219亿元。
2.4.3随着经济水平、人民生活水平和医疗条件的不断提高,老年人口数量也在不断增加。中国历来是一个重视孝道的国家,多数子女乐于寻找孝敬父母的产品和方式,并拥有着旺盛的消费力。当前,老年产业的发展严重滞后于老龄人口的快速增长和老龄消费群体的巨大需求。因此,社会必须承担起照料老人的责任,发展社会化的老年服务。
综上所述,本项目的建设是非常必要的。

第三章  项目选址、建设条件及土地利用

 

3.1项目选址

项目选址在苍南县龙港镇世纪新城片区2-06地块,其理由:
1、土地征用符合国家土地政策和龙港镇城市总体规划。
2、生态环境良好,空气清新,具备良好的安居环境和便捷的交通条件,有利于老年人的身心健康,也方便老年人的子女探访,让老年人享受天伦之乐。
3、地质稳定、场地干燥、排水通畅、日照充足、通风良好、公用设施齐全,有利项目顺利实施。
4、避开商业繁华区、公共娱乐场所,与高噪声、污染源的防护距离符合有关安全卫生规定。

3.2建设条件

3.2.1自然条件
3.2.1.1气候特征:
本地区属于亚热带海洋性季风气候地区,风速风向季节变化明显。冬季处于西伯利亚冷高压控制下盛行偏北风,风速较大,天气以晴冷为主。春季冷高压势力开始减弱,西太平洋副热带高压势力逐渐增强北进,锋面气旋活动频繁,风速大,风向多变,天气开始逐渐转暖,降水增多,形成春雨。春末夏初,冷热气团相当,形成静止锋,产生连绵降雨,俗称梅雨。夏季由于受西太平洋副热带高压控制,盛行偏南风,天气炎热,降水较少。气象要素特征值如下:
 
多年平均气压: 1015.6hPa
多年平均气温: 18.1℃
多年平均相对湿度: 83%
多年平均降水量: 1753.8mm
最大年降水量: 2804.6mm
多年平均蒸发量: 1283.4mm
多年平均雾日数: 25.9d
多年平均雷暴日数: 33.7d
多年平均日照时数: 1922.5h
无霜期: 约274d
多年平均风速: 5.1m/s
全年主导风向; W(19%)
3.2.1.2水文条件:
全县河流(不含鳌江和赤溪、矾山山溪性溪流)集雨面积共1087.8平方公里,河道总长度2327.4公里,水面面积46.63平方公里,总容积19927万立方米,县内河流都属外流河,受亚热带海洋性季风气候影响,每年于4月15日进入汛期,10月15日出汛。据水文部门多年纪录资料,全县河流年平均流量为12.0287亿立方米,偏丰年15.3961亿立方米,丰水年11.5475亿立方米,缺水年9.0216亿立方米,枯水年6.1346亿立方米。
3.2.1.3地形地貌:
苍南总的地势是西南高东北低,西南有5座千米以上的山峰挺拔其间,地势高峻,沟源区多峭壁、瀑布;东北端为鳌江口,地势低平,标高仅3至5米,是河网密布的平原。在亚热带温湿气候条件下,地表风化作用活跃,风化厚度达10米以上。流水作用强烈,坡地沟壑纵横,到处有基岩裸露的冲刷坡。根据地貌成因和形态特点,苍南应列为侵蚀低山范围。
3.2.1.4地震设防:          
根据地震区划分带,本地区属东南沿海二级地震区,地震强度和频率较弱,远场地震波及影响是本地区的主要震害特征之一,接近三级地震区。本项目根据抗震设计规范(GB50011-2010)的规定,建筑物按设防烈度六度进行抗震设计。
3.2.2外部配套条件
3.2.2.1交通条件
龙港镇位于浙江八大水系之一鳌江入海口南岸,东濒东海,西接104国道、沈海高速公路和温福铁路。施工中的228国道纵贯境内,甬台温高速复线规划在龙港设置互通口。镇内主干道(龙金大道、世纪大道、灵龙大道等)形成四通八达的交通网络。地块位于龙港镇世纪新城片区2-06地块,距世纪大道仅800米,交通十分便捷。
3.2.2.2供电
本项目电源由区域高压变电所引入,供电方式形成放射式供电系统,并设置设备动力及照明配电柜,以满足项目供配电的需要。
3.2.2.3通信、信息
设置用户交换机,与市话公网连通,采用电话电缆直接引入,经电话箱分接至各单位部门;信息网络系统的网络进线采用光纤光缆,网络采用星形结构,以集线器,双铰线连接,形成网络系统,便于经营管理,同时为确保市场安全有序运行,配置视频安防监控系统、公共区域视频监控系统。
3.2.2.4给排水
(1)给水:由区域供水管网接入。
(2)排水:雨污分离制,污水通过地埋式污水净化池处理达标后排入市政污水管网;雨水由干管汇集后,排入市政雨水管网。
3.2.3施工条件
项目施工场地宽阔,便于存放施工设备,也便于搭建临时建筑供施工办公、居住用。项目施工用建筑材料在附近有供应,施工用水、用电供应充足,可满足项目施工的需要。

3.3土地利用合理性分析

为加强与规范老年养护院建设,民政部制定了《老年养护院建设标准》,规定500床规模的老年养护院房屋综合建筑面积指标为42.5平方米/床,项目总建筑面积22367平方米,设置床位528张。因此,项目符合相关标准及规范。

3.4地质灾害影响分析

参照相邻区域的工程地质情况,本工程场地在勘察范围内未发现有暗塘、暗浜等影响工程稳定性的不良地质现象。根据中国地震烈度分区图,苍南为地震基本烈度6度区,地震动峰值加速度为0.05g,场地20m埋深内地基土多为淤泥及淤泥质土,场地与类型为软弱场地土,场地类别可定为Ⅲ类场地。
总体而言,本项目的建筑物无大荷载单体,在正常运行中也无大的动荷载等,因此本项目无诱发地质灾害的可能性。

3.5其他不利影响分析

由于本项目用地非矿床及地下文物等保护区域。因此,本项目的建设不会导致压覆矿床和文物,同时也不会对防洪和通航产生不利影响。

第四章 建设规模及工程方案

 

4.1建设规模

龙港镇下涝村老年公寓设置床位528张。参照民政部《老年养护院建设标准》及浙江省民政厅、浙江省国土资源厅、浙江省住房和城乡建设厅《关于加强养老服务设施规划建设的意见》,分类如下:
项目总用地面积8000m2(折合12亩),按用地功能划分:建筑占地面积2237m2,道路、广场、停车等面积2963m2,绿地面积2800m2。根据功能需要,总建筑面积22367m2,其中老年人用房18792m2(包括入住服务用房227m2,生活用房15101m2,卫生保健用房1082m2,康复用房502m2,娱乐用房676m2,社会工作用房1204m2),行政办公用房676m2,附属用房2899m2。设置床位528张,容积率2.8,建筑密度27.96%,绿地率35%。
4-1               项目用地平衡表              单元:m2
序号 项       目 数量 比例(%)
1 建筑占地面积 2237 28.0
2 道路、广场、停车等面积 2963 37.0
3 绿地面积 2800 35.0
4 合    计 8000 100

4.2设计方案说明

4.2.1指导思想和原则
4.2.1.1项目宜建在城郊,但应离主干公路近一些,方便入住老人外出旅游和就医;
4.2.1.2应配备电梯,老人公寓套型内应设卧室、起居室、卫生间、厨房或电炊操作台等基本功能空间。
4.2.1.3应配备各种安全设施,包括:适合老年人行走的地面,防跌滑设计;电气的安全设计,防盗和应急呼叫装置;
4.2.1.4有室内公共活动场所、娱乐设施、老年健身设备,在室外有园林式的宽阔休闲活动场所和运动场所;
4.2.1.5保证水、电、气、电话、电视、宽带网常年24小时的不中断;
4.2.1.6设有各种服务设施,如公寓厨房、洗衣房、医务室、治疗室、餐厅及管理用房;
4.2.1.7设置残疾人设施;
4.2.1.8突出环境清净,采光好,进出方便,特别是要坚持无障碍原则。要有防滑地面、防跌扶手、坐式便器、紧急呼救装置等,还应有各种生活服务、娱乐、医疗保健设施等,配备专门的服务人员和医护人员;
4.2.1.9设计应考虑到老人的多样要求,应有一定的室内、室外活动空间,花草绿地,营造一个舒适温馨的养老环境;
4.2.1.10按照“养老、康复、休闲、娱乐、服务一体化”的服务要求调整结构与布局,形成功能合理、方便老人的服务模式,合理确定规模和布局、调整结构和功能。力争办成“内部设施现代化,休闲场所园林化,康复设施医院化、管理服务制度化”的老人乐园。
4.2.2建设目标
项目建设应突出完善的配套服务设施、高新生态技术。避免现代城市普遍存在的交通拥堵、空气质量差、设施不完备等因素,极大程度地满足老年人的生活需求;规划应充分考虑景观及建筑风貌的塑造,从道路、边沿、结点、区域和标志方面对规划区的
    
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