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达州中青国际家具建材生活广场建设项目可行性研究报告

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第一章  总   论 

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称:达州•中青国际家具建材生活广场建设项目
1.1.2项目承办单位:四川中青置业有限公司
1.1.3项目负责人:***
1.1.4项目建设地址:四川省达州市达县杨柳工业配套园区内B3-2、B3-3、B4-2地块
1.1.5项目可行性研究报告编制单位:浙江省苍南县东方工程咨询有限公司

1.2可行性研究依据

1.2.1达州市城市总体规划
1.2.2达县杨柳工业配套园区控制性详细规划
1.2.3四川中青置业有限公司提供的有关资料

1.3可行性研究范围

1.3.1本可行性研究报告对项目在技术上和经济上的可行性和合理性进行全面的分析和研究,并作出评价;
1.3.2对市场的项目背景、设计方案、工程配套设施和环境保护、消防等进行分析、研究,并作出评价;
1.3.3项目投资估算、资金来源及经济效益测算,并作出评价。

1.4可行性研究工作概况及成果

1.4.1建设规模
根据功能需要,项目总用地面积173420m2(折合260亩),总建筑面积311850m2,其中A幢家具商场建筑面积70000 m2(包括沙发、整体家具生活馆,现代板式、儿童家具生活馆,睡眠体验中心、欧美家具、实木家具生活馆),B幢建材商城建筑面积191850m2(包括地砖、卫浴等建材馆,厨具、灯具、门业、油漆、建材五金综合馆),综合办公大楼(包括装修设计公司)40000 m2,配套用房(包括银行、餐饮、茶座等)10000 m2,容积率1.8,建筑密度50.0%,绿地率10.0%。
1.4.2项目选址
项目选址在四川省达州市达县杨柳工业配套园区内B3-2、B3-3、B4-2地块。
1.4.3公用工程
1.4.3.1供电:
由达县南外镇杨柳垭110KV变电所城市输电网接入,项目总装机容量10000KW,负荷等级为三级。
1.4.3.2通讯:
由达县电信局程控电话网接入,通讯光纤电缆埋地敷设。
1.4.3.3给排水:
(1)给水:由南外镇自来水公司供水管网接入市场,日用水量约100吨/日。
(2)排水:雨污分流制
排污:污水量按给水量的80%计,即80吨/日,经地埋式污水净化池处理达标后排入城市污水管网;
排水:雨水由干管汇集后排入市政雨水管网。
1.4.4消防
1.4.4.1按消防部门有关规定执行,消防系统分室内外消火栓系统、防火和排烟系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警和消防联动控制系统;室外设置地面式三头接合器,间距≤120米,保护半径≤150米;配电房设置S型热气溶胶灭火装置,在配电房、发电机房各设置一组推车式灭火器,室内设置1211灭火器及消火栓;严格按消防规范保持建筑物间距,留足消防通道。
1.4.4.2综合办公大楼为一类民用高层建筑,按GB50045-95(2005年版)《高层民用建筑设计防火规范》及GB50016-2006《建筑设计防火规范》有关规定执行,设计耐火等级为一级。综合办公大楼总平面布置要有足够的消防停车场地,主体建筑有一个长边或不小于1/4周边长度作为消防登高作业。
1.4.4.3每层为一个防火分区,设置消防电梯和防烟剪刀楼梯。1.4.5节能措施
1.4.5环保
设备均选用节能型设备,照明选用节能灯,合理定员,节约用水、用电,节约能源。
1.4.6项目实施进度
项目建设期三年,具体安排如下:
 
2010年12月底以前, 项目前期工作;
2011年1月至2011年12月, 一期工程施工;
2012年1月至3月, 一期工程竣工验收,交付使用。
2012年4月至2013年9月, 二期工程施工;
2013年10月至12月, 二期工程竣工验收,交付使用。
1.4.7项目总投资及资金来源
项目总投资50000万元,资金来源:商请金融部门贷款20000万元,余由企业自筹解决。
1.4.8主要技术经济指标
项目总用地面积173420㎡(折合260亩),
总建筑面积311850㎡,其中:
A幢家具商场面积70000 m2
B幢建材商城面积191850m2
综合办公大楼面积40000m2
配套用房面积10000m2
建筑占地面积86710㎡
容积率1.8
建筑密度50.0%
绿地率10.0%

1.5可行性研究结论

1.5.1项目的实施,有利于达州市家具市场的健康快速发展,为企业提供良好的经营环境,发展一批上规模、上档次的企业进入家居生活市场,由松散型的经营向密集型的经营管理转变,从粗放型管理向集约型过渡;市场布局合理,产生规模集聚效应;对促进家具产业的提升,结构优化和协调发展及当地经济振兴都有着积极的意义。
1.5.2项目总用地面积173420m2(折合260亩),总建筑面积311850m2,其中A幢家具商场建筑面积70000 m2(包括沙发、整体家具生活馆,现代板式、儿童家具生活馆,睡眠体验中心、欧美家具、实木家具生活馆),B幢建材商城建筑面积191850m2(包括地砖、卫浴等建材馆,厨具、灯具、门业、油漆、建材五金综合馆),综合办公大楼(包括装修设计公司)40000 m2,配套用房(包括银行、餐饮、茶座等)。容积率1.8,建筑密度50.0%,绿地率10.0%。该项目的建设规模适宜。
1.5.3项目选址符合达州市总体规划要求和市场网点布局安排。
1.5.4经初步测算,投资利润率8.7%,投资利税率9.6%,税后内部收益率IRR16.1%,净现值NPV(i=12%)3697万元,投资回收期11.7年(含建设期三年),具有一定的经济效益。
综上所述,达州•中青国际家具建材生活广场建设项目是可行的。

 

 
 
 
 
 
 
 

第二章  项目背景

 

2.1项目所在地概况

达州市位于四川省东部,有“川东明珠”之誉。是川东交通枢纽和川陕鄂渝结合部的物资集散中心,境内等级公路四通八达、襄渝铁路、达成铁路、达万铁路、达渝高速公路、210国道贯通境内,水上运输四季畅通,河市机场沟通省内外空中航线,织就了达州纵横交错的立体交通网络。达州市已发展成为面积16591平方公里、人口657万的城市,是四川省的人口大市、农业大市、工业重镇。2009年,全市实现国民生产总值682.7亿元,同比增长14.2%;财政总收入23.4亿元,同比增长 19.4%;社会消费品零售总额252.1亿元,同比增长18.8%;城镇居民人均可支配收入11103元,同比增长13.9%;农民人均纯收入4421元,同比增长7.9%。

2.2项目的由来

2.2.1本项目为达州市达县人民政府招商引资项目,达州市人民政府对项目非常重视,本项目的实施对完善达州家具行业产业链、结构优化和协调发展及当地经济振兴都有着积极的意义。
2.2.2  四川中青置业有限公司通过市场调研,决定在达州实施达州•中青国际家具建材生活广场建设项目。根据国内家具市场发展态势,四川中青置业有限公司经过实地考察达州家具市场发展情况后认为达州投资环境良好,创办一个上规模、上档次的家居生活广场有一定的基础,实施达州•中青国际家具建材生活广场建设项目有一定的优势。

2.2项目建设的必要性

2.2.1随着国家产业政策的不断深入,建材及家具产业转移成为必然。近年来,达州在经济等方面发展较快,优惠的政策吸引了全国各地客商来达州投资创业,实施达州•中青国际家具建材生活广场可以起到市场集群作用。
2.2.2 四川作为中国三大家具生产基地之一,在中高端家具市场开始异军突起,涌现了一大批国内知名品牌,为四川经济发展发挥了重要作用。达州作为川东重镇和商品重要流通基地,整个四川家具市场的大发展必然会带动达州家具市场的快速发展;通过对达州家居市场的了解发现,目前达州整个家居市场的产品档次不够高,产品选择的类型不够多,高档次、大规模的家居卖场还没有。现有的经营场地分散且交通拥挤,给客户购物造成十分不便,不仅流失大量的本地消费者,更吸纳不了外地客户,市场经营难以形成规模。根据达州市家具销售市场态势,实施达州•中青国际家具建材生活广场建设项目的条件已经成熟,而且是非常及时和必要的。

2.3项目建设的可行性

2.3.1政策引导,促进建材、家具产业的兴旺
随着我国制造业高速发展,为家具及建材产业带来前所未有的机遇。近年来,我国工业企业不断壮大,为家具及建材销售提供广阔的市场,促进了家具及建材产业的兴旺发达,同时也为实施国际家居生活广场项目奠定了坚实的基础。
2.3.2市场群体感召新行业市场的注入
达州是四川通江达海的东通道和川渝鄂陕结合部的交通枢纽,充分发挥集聚的积极作用,吸引了全国各地客商,达州•中青国际家具建材生活广场借助其他一些大市场群进一步扩大市场辐射面,扩大市场规模,同时这些市场也呼唤新行业市场的诞生,为他们注入新的活力,共同开拓达州大市场的新局面。
2.3.3交通和人才的优势是市场形成的重要依托
达州市交通发达,襄渝铁路、达成铁路、达万铁路、达渝高速公路、210国道贯通境内,水上运输四季畅通,河市机场沟通省内外空中航线,织就了达州市纵横交错的立体交通网络。便捷的交通,有利于家具及建材运输和集散。达州家具企业有着丰富的经营经营和历史,具有很强的捕捉市场信息、应付市场变化的能力。便捷的交通和优秀的经营人才,是创办家居生活广场成功的关键。


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