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温州代写可行性研究报告(苍南大顺发商业中心)

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第一章  总   论 

1.1项目名称及承办单位

1.1.1项目名称:大顺发商业中心项目可行性研究报告
1.1.2项目承办单位:苍南大顺发商业管理有限公司
1.1.3项目负责人: **
1.1.4项目建设地址:县城体育场路以东、人民大道以北15-2地块

1.2可行性研究依据

1.2.1《苍南城市总体规划(2000-2020年)》;
1.2.2《建设项目经济评价方法与参数(第三版)》;
1.2.3《苍南县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》;
1.2.4《苍南县县城中心区控制性详细规划》;
1.2.5苍南大顺发商业管理有限公司提供的有关资料。

1.3可行性研究指导思想

本项目根据现代设计风格和可持续发展理论,在符合城市建设总体规划的前提下,完善与强化城市用地的功能与布局,充分利用得天独厚的地埋位置和环境条件,坚持高起点、高标准、高品位的构思设计,构造一个有利于经济高速增长、有利于以商贸流通为主的场所。

1.4可行性研究范围

本项目在苍南城市总体规划的指导下,分析项目的建设背景和必要性,简述项目用地规模和建设规模,明确工程建设条件及公用工程配套设施状况,侧重主要工程量和工程费用,并就项目资金筹措、投入等内容进行重点分析,明确项目结论并提出若干项目实施意见,为下阶段工作提供决策依据。

1.5可行性研究成果概要

1.5.1建设规模
根据功能需要,项目总用地面积**m2(折合**亩),地上建筑面积**m2,其中商业**m2,餐饮*m2,办公*2m2,配套用房*m2;地下室面积*m2,其中地下室机动车泊位*辆。容积率*,建筑密度*%,绿地率*%。
1.5.2项目建设期
项目建设期*年,即2*年6月至2*年*月。
1.5.3项目总投资及资金来源
项目总投资**万元,其中固定资产投资**万元,建设期利息**万元。
资金来源:申请银行贷款**万元,其余资金由企业自筹解决。
1.5.4效益预测
项目的实施,使苍南商业业态过于单一的局面得到根本改善,使之更趋于合理和方便人民生活,带动苍南经济发展。预计项目新增销售收入**万元,实现利润总额**万元,具有较好的经济效益。
1.5.5借款偿还
由借款还本付息计算表计算可知,借款偿还期**年(含建设期),清偿能力较强。
1.5.6主要技术经济指标                               
表1:
项目技术经济指标表
1  总用地面积 1 平方米
2  总建筑面积   平方米
        地上总建筑面积   平方米
其中 商业   平方米
餐饮   平方米
配套用房   平方米
        地下总建筑面积   平方米
其中 地下室夹层面积   平方米
人防物资库面积   平方米
3  容积率    
4  建筑占地面积 4 平方米
5  建筑密度 2  
6  绿地面积   平方米
7  绿地率    
8  机动车停车位  
       地面车位  
       地下室车位  
9  非机动车停车位  
       地面车位  
       地下室车位  
         

第二章  项目背景及市场分析

 

2.1项目背景

2.1.1项目所在地概况
苍南县位于浙闽交界处鳌江流域,是浙江省最南端的一个县城,素有浙江“南大门”之称。东与东南濒临东海,西南毗连福建省福鼎市,西邻泰顺县,北与平阳、文成两县接壤。距温州市区80公里,距离省会杭州432公里,104国道、同三高速公路横贯全境。
苍南县总面积1261.08平方公里,人口约140万(户籍人口131.07万、外来人口13.76万)。全县现辖10个镇、2个民族乡、95个社区、81个居民区和704个行政村;2014年全县实现地区生产总值390亿元,同比增长7.1%;财政总收入41.1亿元,增长11%;苍南正在向文明宜居之城、和谐创业之县迈进。

2.2项目的由来

2.2.1项目开***

2.3市场分析

2.3.1项目位置优越
苍南县城中、大型商业用房及写字楼十分紧缺,该项目的房产销售将是卖方市场。15-2地块坐落在县城体育场路以东、人民大道以北,位于苍南县城新区中心地段,属于黄金区域。
交通情况:该地块距苍南县动车站约3公里,距沈海高速苍南出入口约2.6公里,交通区位优势明显。
行政服务:项目距苍南县行政中心、苍南县行政审批服务中心约650米,行政服务便捷。
项目所在区域居民情况:周边集中有较多的政府办公楼,多个高档住宅小区,如华府新世界、绿都花城、中驰御景园、天和家园、怡和家园、时代广场、东方锦园等项目。这些大型项目的入住,使本区域周边社区环境较为成熟。
周边商业经济发展:项目距国际大酒店约1公里,距万豪大酒店也不到2公里,周边区域有华府新世界、绿都花城、中驰御景园、天和家园、怡和家园、时代广场、东方锦园商务用房,集聚众多企业入住办公,且周围存在着大量的餐饮、休闲、健身、娱乐场所,商务活动活跃,已形成苍南县城中心的繁华商务圈。
学校:地块周边有苍南中学、仁英高中、灵溪一中渎浦校区、灵溪镇实验三小等学校,教育资源优越。
地块环境资源:紧挨华府新世界、绿都花城住宅和商务区。为苍南县城两条主干道人民大道与体育场路交叉口,整体为商业繁华之地。
2.3.2项目周边楼盘销售分析
华府新世界价位:
项目地址:人民大道以北,体育场路以西。
物业类型:商住混合,一至四层为商铺,五层以上为住宅。
价格情况:人民大道南侧沿街一层商铺价位约6-7万元/m2,月租金130元/m2;住宅1.5-1.8万元/m2
2.3.3有意向购买的单位
项目实施以来,苍南核电站、太平洋保险公司、中国平安保险、中国人寿保险、阳光保险、天空保险、苍南县公共资源交易中心、浙商银行、浙江华坤设计院、云轩楼酒店等数十家单位与企业洽淡,认为本项目拥有优越的地理位置、强有力的开发商、具备打造高品质综合商业的质素,表示有强烈的购买意向。
2.3.4项目未来前景预判
通过对项目、开发商的了解,以及项目的优劣势分析后,我们可以发现,项目作为一个城市中心区项目,从地理环境方面、建筑品质方面都具备良好的市场营销基础,先天条件非常符合项目产品定位。另外从优劣势分析来看,项目所处的区域具有较高的消费能力支持,且整体处于上升发展趋势,这让我们相信,项目在未来也具有较强的保值空间。虽然目前房地产市场受调控影响较为冷淡,从整体来看,在当地有较高的消费购买力所支持,项目具有较好的未来发展前景。

第三章  建设方案内容及规模

 

3.1建设规模

项目总用地面积*m2(折合*亩),按用地功能划分:建筑占地面积*m2,道路、广场、停车等面积*m2,绿地面积*m2。地上建筑面积*m2,其中商业*m2,餐饮*m2,办公1*m2,物业用*m2,配电间1*m2,弱电间*8m2,消控室*m2;地下室面积*m2,其中地下室机动车泊位*辆。容积率*,建筑密度*%,绿地率**%。项目用地平衡见表2:
表2                项目用地平衡表           单位:m2
序号 项       目 数量 比例(%)
1 建筑占地面积    
2 道路、广场、停车等面积    
3 绿地面积    
4 合    计    

3.2设计方案简要说明

根据市场需要,设计方案作如下简要说明:
3.2.1总平面布局及交通组织
3.2.1.1项目建设主体为一幢13层建筑,1-3层为商业及餐饮,4-13为商务办公楼。
3.2.1.2两个出入口分别设置于人民大道及体育场路,商厦前设大型多功能广场,提供人流集散与休闲的开阔空间,既满足了商厦的功能需求,又形成了较大的气势和商业气氛。
3.2.1.3注重城市环境的整体协调,用城市设计的方法,考虑总体布局、建筑造型、建筑界面和交通组织等问题,使之成为城市的有机组成部分,融入城市之中。
3.2.1.4在绿地景观设计方面,合理处理建筑、道路和绿地之间的关系,把创建绿色、宁静办公环境的设计理念贯穿于整个规划设计之中。通过点状的绿地以及线状的林荫道,形成生动有趣的绿色开放空间系统,与所必需的工作、休闲有机结合。
3.2.1.5建筑造型方面,本项目作为一项标志性工程,同时位于苍南县城中心区,必然对建筑造型等有较高的要求,而创作高品位的建筑也正是设计的追求所在。
根据前面整体规划、环境的分析及功能的需求,设计采取近现代建筑手法进行造型处理,并据此对建筑每个面进行不同的塑造。商厦呈板式布置,舒展大气,一目了然,质朴、优雅。建筑外形处理上,采用幕墙的构架与玻璃相结合的手法,在体型的点、线、面及构架的配置上均作了充分的考虑。在细部刻画上丰富细腻,特别是片墙,充分发挥其特有的地理条件,使建筑整体形象舒展,给人耳目一新的视觉感受,在县城中心再次形成一道亮丽的风景线。
3.2.2绿化
整个项目的绿化按照区域划分,每个区域都有自己单独的广场,使每个区域都有一块比较好的集中绿化景观带,体现“绿化环保”的规划理念。
3.2.2.1点、线、面结合的绿地系统
结合广场布置绿化,入口广场处的绿地系统相连,形成线性绿地。在每栋建筑单体周围尽可能布置绿地,形成生态化的城市广场。
3.2.2.2绿化式停车场
在停车位之间布置绿化分隔带,停车位以植草砖铺装,避免了以往停车场设计中以硬地为主的生硬景象。
3.2.2.3绿化树种配置以高大乔木为主,配以低矮灌木,在广场内部结合种植不同种类的四季花卉,形成常年红花绿叶的生态式城市广场景观。

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