第一章  申报单位及项目概况

1.1申报单位概况

1.1.1单位名称: *******

1.1.2法定地址: *****

1.1.3所有制形式: *级集体

1.1.4项目负责人：***

1.1.5经营范围：宾馆、餐饮、KTV及休闲

1.1.6经营规模：客房80间（套），餐饮包厢50个。

1.2项目概况

1.2.1项目名称：*大酒店基建项目

1.2.2项目承办单位：*******

1.2.3项目选址

项目选址在*****，位于**路以东、**街以南、**以北之地块。该地块地理位置优越，交通方便，四周环境好，公用工程配套设施齐全，系宾馆（大酒店）最佳首选地块之一。

1.2.4建设规模

*大酒店系按三星级饭店标准设计和建设，项目总用地面积**m²(折合7.24亩)，按用地功能划分：建筑基底面积**m²，道路、广场、停车等面积**m²，绿地面积*3 m²。根据项目功能配置需要，总建筑面积**m²（未含地下室面积1200 m²），其中主楼*m²，门卫*m²，配电房*m²，洗衣房*m²，锅炉房*m²，内部办公及其他*m²，余为道路、广场、绿化、停车等用地。容积率*，建筑密度*%，绿地率*%。用地平衡见表1：

表1                用 地 平 衡 表              单位：㎡

1.2.5设计方案说明

根据规划要求及功能需要，设计方案作如下建议：

1.2.5.1总平面布置及交通组织：

（1）地块的东侧为住宅区，南侧为公园路，西侧为城*交通主干道*路，北侧为*街，综合考虑各方面因素，将出入口设置在*路；为减少交通主干道对主楼的影响，出入口处设置前置小广场，布置雕塑、喷泉及大面积集中绿地；前置广场北侧为主楼（其功能包括客房、餐饮、KTV及休闲等），呈“ ] ”形布置，广场周围作为休闲活动场所及停车场，使大酒店有一个安静的环境。

（2）根据地块形状及周边条件，建筑设计按三星级饭店（酒店、宾馆）标准进行设计，大酒店由主楼和辅助用房组成，即主楼为层高16层带2层裙房的建筑，辅助用房系1层建筑。

（3）在主楼东、西两侧设置消防登高场地，满足消防要求；通过该场地，设置地下室汽车出入口，部分汽车可停放在地下室内。

（4）主楼设2部电梯，设2座防烟楼梯至屋顶，设2座辅助楼梯至二层裙房，以解决交通问题。

1.2.5.2建筑设计：

*大酒店由主楼和辅助用房组成，按三星级饭店标准设计。

（1）主楼：

一层设酒店大堂、总台、商务中心、茶座、厨房和消防控制室等。

二至三层为餐饮大厅及包厢、多功能厅（中型会议室）、小会议室；

四至六层为KTV包厢；

七层为桑拿洗浴中心、健身；

八至十六层为客房。

（2）辅助用房：设门卫、锅炉房、配电房、洗衣机房、内部办公及其他等。

1.2.5.3立面设计:

（1）主楼建筑物主体呈]形，在窗外加竖线条，使建筑物更加挺拔；主楼两侧设置1~2层裙房，使主楼整体形象丰富多变。立面设计采用较简洁的现代建筑语言和符号，以长方形的落地窗为立面的主要元素，均匀分布于主楼立面的3~16层；1~2层裙房根据内部功能的需要，开设竖条长窗和大片玻璃幕墙，建筑立面上、下有较强的对比，更能衬托出建筑的简洁；主楼16层根据功能需要，采用实体墙面和利用屋顶设空的构架来排气通风，突出主楼的整体形象。合理的竖向分格和比例，虚实结合，使酒店无论从何角度观赏都是一座较为完美的建筑。

（2）为使酒店的建筑富有原创性，合理组合立面的点、线、面，所有的建筑语言、长方窗、线条及大玻璃窗、门，以及大气厚实的雨蓬和顶层实墙要应需而设，充分体现建筑的原创性和超前性。

（3）选用合适的外墙材料和色彩是工程成功与否的关键，立面外墙选用浅米灰色的高级外墙涂料，主楼1~2层裙房选用干挂深棕色花岗岩，玻璃为浅灰色反射镀膜或净白透明玻璃，使整个建筑立面设计简洁、明快，富有特色。

1.2.6公用工程

1.2.6.1供电：根据功能需要及单位面积功率指标法估算，项目总装机容量约1936KW，用电负荷等级为三级，由*110KV变电所城*输电网接入配电房。

1.2.6.2通讯、广电：由*电信局程控电话网接入主楼，配备卫星电视。

1.2.6.3给排水：根据功能需要，经估算项目日用水量约**吨/日，由**自来水厂供水管网接入。生活污水经隔油处理后通过地埋式污水净化池处理达标后排入城*污水管网；雨水通过雨水管道收集后排入市政雨水管网。

1.2.7项目投资及资金来源

项目总投资**万元，其中固定资产投资**万元，铺底流动资金156万元，资金来源：商请金融部门借款**万元，余由******自筹解决。

1.2.8经济效益分析

经初步测算，项目投资利润率**%，投资利税率*%，税后内部收益率IRR*%，净现值NPV（i=12%）*万元，投资回收期*年（含建设期1年），具有较好的经济效益。

第二章  项目背景及市场预测

2.1项目由来

项目申报单位为******，**位于**北部，全*总人口**余人，拥有耕地*余亩。随着城市化进程的推进，该*所有土地均被纳入“*行政中心区”建设，为配合该区域的建设，进一步提高行政中心区的品位，结合**实际情况，经***民代表大会讨论决定，拟在*路、*街交叉口地块建造一座集餐饮、住宿、娱乐、休闲为一体的三星级饭店——*大酒店，壮大**集体经济。

2.2项目所在地社会经济概况

2.2.1 **位于*江南平原中心，全*面积22平方公里，人口6.5万，下辖四个办事处、40个行政*与4个居民区，有40多个*局驻*部门和20多个*属部门单位。境内气候宜人、环境优美、河网密集、交通便利，全*河道总长88公里，总面积215公顷，是典型的“江南水乡”，被誉为“温州威尼斯”。

2.2.2改革开放初始，*人民就率先发展个体经济和股份经济，是“温州模式”的重要发源地之一，被誉为温州市十大商品集散专业市场之一。2007年**实现生产总值15.82亿元，同比增长13.10%；工农业总产值40.52亿元，同比增长12.89%；财政税收81373万元，同比增长19.22%；农民人均纯收入7380元，同比增长8.0%。**正在向文明宜居之城、和谐创业之*迈进中。

2.2.3*经济充满活力，发展速度迅速，*人消费水平不断提高，然而与之不相称的是**现有饭店（宾馆）规模小、档次低、功能不全，设施落后且不配套，卫生条件差；这种现状与以构筑鳌江流域“金南翼”，进一步拉开城市发展空间，完善城市功能，打造商业重埠是极其不相称的。因此，实施*大酒店基建项目迫在眉睫。

2.3市场预测与分析

2.3.1宾馆（饭店）业发展趋势

随着我国改革开放的日益深入和扩大，宾馆（饭店）业得到了长足发展，宾馆(饭店)及配套餐饮行业不仅成为国民经济各行业中绝对增长速度最快的行业之一，而且构成了旅游企业群体的骨干与主体。当前市场总体需求是向高水平发展，有关统计资料显示，2007年全国已有旅游饭店1.4万家、其中旅游饭店增加1370家，增长9.8%，发展势头看好。

2.3.2加入WTO对我国宾馆（饭店）业发展形势的影响

我国加入WTO组织后，宾馆（饭店）市场形势更进一步向好的方向发展，许多国家的旅游机构纷纷调整旅游客人的旅游计划，中国成了主要的目的地。对宾馆（饭店）业发展的促进作用主要表现在：入境旅游市场的扩大，增大我国国际旅游的接待规模，推进我国与世界各国和地区的经贸往来，国际商务交往将更加频繁，从而带动商务旅游的发展；吸引外商直接投资，投向旅游的境外资金将大幅度增加，进一步加快我国旅游业的发展步伐。旅游信息交换和管理模式有偿使用机制更趋完善，大大提升旅游企业管理和经营水平。

2.3.3国内旅游消费的不断增长为宾馆(饭店)业发展提供广阔市场

随着人民生活水平的提高，消费观念发生了变化，生活方式正由生存型向享受型转化，消费水平正由低档向中、高档发展。旅游成了人们的主要选择，旅游消费也在提高之中。随着旅游消费的不断增长和旅游者的日渐成熟，经过初期单纯以观光为目的发展阶段之后，度假旅游需求已经产生，并形成了一定的市场规模，城市周边的周末短期度假和节日度假已具雏形。假日经济的发展，为旅游饭店业提出了更高的要求。根据国际惯例的发展规律，度假需求从产生、发展到具备一定规模所需的时间并不长，因此我国在3-5年内可望形成具有一定规模的旅游度假市场。

2.3.4**宾馆市场分析

**系温州综合实力排名较前的强*之一，近年来，**经济综合实力以及社会各项事业得到了长足发展，包装印刷、箱包、机械、纺织等轻工业十分发达，市场繁荣，交通方便，自然景观和人文景观资源丰富。据有关统计资料显示，来*洽谈业务和观光旅游的各地宾客四季不断：全*每天客流量达1万人次以上，但留宿*的只有1000人左右。究其原因是**至今无一家上规模、上档次的酒店（宾馆），现有一些自称大酒店（宾馆）的服务性馆、店均属规模小、档次低、功能不全、管理水平不高，其配套设施均无法满足经济发展和宾客的需求，致使一些宾客不得不转住到*城灵溪、龙港等地吃、住，既浪费时间又影响商务活动，更有损*形象。

随着中国特色社会主义经济的快速发展，人们物质生活和文化生活需求不断提高，宾馆（酒店）已成为人们的社会交际活动、娱乐活动的中心，成为公司、单位商贸活动的场所，成为各界人士、政府机关、公司的会议、办公文化技术交流中心。宾客大部分时间是在宾馆（酒店）里发生的。因此，宾馆（酒店）设施状况和服务质量的高低，直接反映**的物质、文化水平高低。

*大酒店位于*路与*街交叉口，地处**商品经济繁华地段，交通便利，四周环境好，因此建设一座上档次、上水平、多功能的三星级大酒店（宾馆）有利于提升**新形象、新风貌，是非常适应**经济