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1.1项目名称及承办单位
1.1.1项目名称：**冷藏有限公司1.6万吨冷藏库基建项目
1.1.2项目承办单位：**冷藏有限公司
1.1.3项目负责人：**
1.1.4项目建设地址：****地块
1.1.5可行性研究报告编制单位：*东方工程咨询有限公司
1.2项目可行性研究依据
1.2.1浙政发[2004]37号“浙江省人民政府关于严格土地管理切实提高土地利用效率的通知”；
1.3.2*城*总体规划
1.2.3**冷藏有限公司提供的有关资料。
1.3项目可行性研究范围
1.3.1本可行性研究报告对**冷藏有限公司1.6万吨冷藏库基建项目的市场需求进行全面研究、分析，并作出评价；
1.3.2对项目的总平面布置、设计方案及技术指标的可行性和合理性进行全面研究、分析，并作出评价；
1.3.3对项目的投资估算和经济效益进行全面研究、分析，并作出评价。
1.4项目可行性研究工作概况及成果概要
1.4.1建设规模
项目总用地面积13340㎡（折合20亩），总建筑面积16100㎡，其中冷库14100㎡，综合办公楼1500㎡，传达室50㎡，配电房300㎡，室外厕所50㎡，其他用房100㎡。容积率1.21，建筑密度41.8%，绿地率16.2%。
1.4.2项目选址
项目选址在****。
1.4.3公用工程
1.4.3.1给排水：
（1）给水：经估算，项目日用水量约5吨/日，由*城第二自来水厂供水管网接入。
（2）排水：排水采用雨污分流制
污水主要来自厕所等处，污水量按给水量的80%估算，即4吨/日，通过地埋式污水净化池处理达标后排入*城污水管网；雨水通过干管收集后排入市政管网。
1.4.3.2供电：
根据单位面积功率指标法及功能需要，经估算项目总装机容量约400KW，由渡龙110KV变电所*城输电网接入配电房。
1.4.3.3通讯：
由*电信局程控电话网接入综合办公楼等处，通讯光纤电缆线路埋地敷设。
1.4.4消防
严格按国家现行有关规范执行，室外设置地面式三头接合器，间距≤120米，保护半径≤150米；室内设置1211灭火器及室内消火栓；消防用水与生活用水合供，形成环状管网；消防给水按低层建筑消防给水系统考虑；总平面布置应考虑消防环形车道。
1.4.5环境保护
1.4.5.1项目建设期间污染源有施工过程中扬尘、噪声、地表水及固体废弃物；经营期间污染源有生活污水、噪声及固体废弃物等。
1.4.5.2以上污染(物)都必须加以治理防范，才能符合环保要求；只要注意加强防治和管理，项目不会对周围环境造成不良影响。
1.4.6项目实施进度
根据国家建筑安装工程定额及项目内容，项目建设期一年，安排如下：
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2010年10月底以前，
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项目前期工作
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2010年11月至2011年6月，
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土建施工；
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2011年3月至6月，
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人员培训；
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2011年7月至10月，
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设备安装、试营业；
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2011年11月初，
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正式营业。
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1.4.7投资及资金来源
项目总投资3000万元（按铺底流动资金口径计算），其中固定资产投资2917万元，铺底流动资金83万元。资金来源：由企业自筹解决。
1.4.8总平面设计主要技术经济指标
1.4.8.1项目总用地面积13340m2（折合20亩）
1.4.8.2总建筑面积16100m2，其中：
冷库14100m2
综合办公楼1500m2
传达室50m2
配电房300m2
室外厕所50m2
其他用房100m2
1.4.8.3建筑占地面积5575m2
1.4.8.4容积率1.21
1.4.8.5建筑密度41.8%
1.4.8.6绿地率16.2%
1.5主要技术经济指标（表1）
表1 主要技术经济指标一览表
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序号
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项 目
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单位
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数量
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备 注
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1
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总用地面积
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m2
|
13340
|
折合20亩
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|
2
|
总建筑面积
|
m2
|
16100
|
|
|
3
|
公用工程
|
|
|
|
|
3.1
|
电
|
万Kwh
|
144
|
|
|
3.2
|
水
|
吨
|
1800
|
|
|
4
|
职工人数
|
人
|
75
|
其中管理人员15人
|
|
5
|
项目总投资
|
万元
|
3000
|
|
|
5.1
|
固定资产投资
|
万元
|
2917
|
|
|
6
|
年营业额
|
万元
|
1728
|
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续表1
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7
|
税金及附加
|
万元
|
95
|
|
|
8
|
总成本费用
|
万元
|
615
|
经营成本438万元
|
|
9
|
利润总额
|
万元
|
1018
|
|
|
10
|
所得税
|
万元
|
255
|
|
|
11
|
税后利润
|
万元
|
763
|
|
|
12
|
财务评价指标
|
|
|
|
|
12.1
|
投资利润率
|
%
|
31.9
|
|
|
12.2
|
投资利税率
|
%
|
34.9
|
|
|
12.3
|
税前财务指标
|
|
|
|
|
12.3.1
|
财务内部收益率FIRR
|
%
|
36.0
|
|
|
12.3.2
|
财务净现值FNPV（i=12%）
|
万元
|
4404
|
|
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12.3.3
|
投资回收期
|
年
|
4.7
|
含建设期一年
|
|
12.4
|
税后财务指标
|
|
|
|
|
12.4.1
|
财务内部收益率FIRR
|
%
|
28.2
|
|
|
12.4.2
|
财务净现值FNPV（i=12%）
|
万元
|
2890
|
|
|
12.4.3
|
投资回收期
|
年
|
5.9
|
含建设期一年
|
|
12.5
|
经营规模盈亏平衡点BEP
|
%
|
32.9
|
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1.6可行性研究结论
1.6.1本项目符合国家产业发展政策，有助于区域经济和农产品规模化发展，并一定程度上缓解了产品供需紧张的矛盾。
1.6.2项目选址符合*总体规划，用地符合土地利用总体规划；建设规模适宜，各项技术经济指标符合*规划部门的规定和要求。
1.6.3经初步测算，投资利润率31.9%，投资利税率34.9%，税后内部收益率IRR28.2%，净现值NPV（i=12%）2890万元，投资回收期5.9年（含建设期一年），具有较好的经济效益。
1.6.4该项目的实施，可提供就业岗位60个，带动其他行业发展，具有明显的社会效益。
综上所述，该项目是可行的。
第二章 项目背景和市场预测
2.1项目所在地概况
2.1.1*位于浙闽交界，是*政府所在地。全镇面积88.5平方公里，总人口22.6万人，下辖9个办事处，127个*居，4个社区。*地理条件优越，交通便利，西南距闽东地区仅16公里，104国道横贯全镇，客货车直达全国20多个大中城市，温福铁路、同三高速公路穿过镇域并在镇内切口设站。*大力推进城市化战略，社会经济快速发展，综合经济实力在温州市三十强镇名列前茅，是浙江省社会综合改革试点镇；2001年进入省级教育强镇行列；被命名为温州市四星级文明镇、全国绿化百佳镇、浙江省绿化先进单位、浙江省卫生*城、浙江省社会治安综合治理先进单位和温州市全优乡镇。
2.1.2近年来，*国民经济和社会事业得到了迅猛发展，经济综合实力不断增强，投资环境显著改善，取得了令人瞩目的成就。2008年全镇实现国民生产总值44.3亿元，同比增长12.1%；工业总产值90.1亿元，同比增长 15.1%；农业总产值3.2亿元，同比增长10%；市场成交额106.3亿元，同比增长 7%；农民人均纯收入9188元，同比增长11%。
2.2.2*系浙闽边贸经济辐射源、南北物资集散地。浙闽副食品商城、浙福水产城已成为浙南闽东北颇具影响的龙头市场。这些市场经营的大量水果、蔬菜及水产品都需要冷冻和冷藏，随着市场规模的不断扩大，冷库等配套设施已不能适应市场发展的需求。因此，实施1.6万吨冷藏库基建项目已迫在眉睫。
2.2.2随着*经济的不断发展，逐步形成了一大批具有质量好、产量高、无公害等特点的蔬菜、水果生产基地。目前，由于受季节性影响，这类产品大部份因存在储藏时间短，无较好的保鲜条件出现产品旺季远销而价格偏低，销售旺季又从外地购进，发生产品短紧现象，使产品价格波动幅度过大，既影响了产品的市场竞争力，同时严重制约了区域经济和农业规模化的发展，急需为季节性农产品提供一个冷藏、保鲜的环境以调节适应市场的需求。**冷藏有限公司看好*冷藏业前景，决定投入巨资在***实施1.6万吨冷藏库基建项目。
2.3.1冷库是冷藏业发展的基础。是冷藏链的重要组成部分。由于反季节消费，食品、饮品等生产企业仓贮等需要冷藏过渡贮存的食物、货物越来越多，为冷藏业发展带来了契机，市场容量会逐渐扩大，前景看好。据有关资料显示，目前*区域范围现有冷藏库（包括冷藏、保鲜）的库容量约16000吨，而市场上流通的食品类货源需冷藏和保鲜的数量约为42000吨，其中食品类储藏库库容量缺口约13000吨，若考虑水产品和其他农副食品的冷藏和保鲜，冷藏库的库容量缺口更大，更显紧张。
2.3.2由于普通冷库的贮存期较短，贮存产品的品质不高且易发生病、烂现象，无法贮存高档蔬菜，所以使许多高档优质产品无法在更大程度上增加附加值。**冷藏有限公司1.6万吨冷藏库基建项目实施后，可以有效解决高档果蔬贮存和反季节销售问题，显著提高经营效益，而且还能提高产品的市场档次、知名度和市场竞争力。随着*居民对果蔬需求的数量不断增长，对农产品的品质、营养、安全、色泽、口味和形状等方面
全文联系QQ 414237296 电话13858730293
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