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1.1.1项目名称：*现代物流中心基建项目
1.1.2项目承办单位：***货物运输中心
1.1.3项目负责人：
1.1.4项目建设地址：***地块
1.1.5可行性研究报告编制单位：**东方工程咨询有限公司
1.2可行性研究依据
1.2.1《浙江省人民政府关于进一步加快发展服务业的实施意见》（浙政发〔2008〕55号）；
1.2.2《关于印发现代交通三大建设实施意见的通知》（浙交〔2008〕241号）；
1.2.3***货物运输中心提供的有关资料。
1.3可行性研究范围和重点
1.3.1物流中心市场预测及分析；
1.3.2建设规模及方案；
1.3.3环境保护、消防与安全、卫生；
1.3.4工程的总体布置；
1.3.5经济效益评价。
1.4可行性研究概况及成果
1.4.1项目选址及土建
1.4.1.1项目选址在***地块。
1.4.1.2项目总用地面积**㎡（折合***亩），总建筑面积**㎡（未含地下室面积*0㎡），其中物流交易综合楼1**㎡，宾馆**㎡，仓储2138100㎡，配送中心及中转仓库*㎡，其他配套用房*㎡，余为道路、堆场、绿化及停车等用地。容积率*，建筑密度*%，绿地率*%。
1.4.1.3一期工程用地面积**㎡（折合*亩），总建筑面积*㎡（未含地下室面积*㎡），其中物流交易综合楼*㎡，宾馆*㎡，仓储*㎡，配送中心及中转仓库42840㎡，其他配套用房*㎡，余为道路、堆场、绿化及停车等用地。容积率1.1，建筑密度*%，绿地率*%。
1.4.2公用工程
1.4.2.1供电：由**KV变电所城*输电网接入配电房，用电负荷等级为三级，总装机容量*KW。
1.4.2.2通讯：由**电信分局程控电话网接入，通讯光纤电缆线路埋地敷设。
1.4.2.3给排水：
（1）给水：由*自来水厂供水管网接入，日用水量约*吨/日。
（2）排水：雨污分流制，项目污水主要来自洗车污水及生活污水，污水量约720吨/日，经地埋式污水净化池处理达标后排入城*污水管网；雨水由干管汇集后，就近排入内河。
1.4.3环境保护
1.4.3.1废水：洗车污水、生活废污水处理方法同上述。
1.4.3.2废气：加强管理，减少汽车尾气排放和噪声污染，开展绿色环保物流技术装备开发研究。
1.4.3.3生活垃圾处理：设置若干垃圾收集箱或软包装袋，将垃圾及时收集于垃圾临时堆放处，然后统一送往垃圾场处理。
1.4.4消防
1.4.4.1按消防部门有关规定执行，消防系统分室内外消火栓系统、防火和排烟系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警和消防联动控制系统；室外设置地面式三头接合器，间距≤120米，保护半径≤150米；配电房设置S型热气溶胶灭火装置，在配电房、发电机房各设置一组推车式灭火器，室内设置1211灭火器及室内消火栓；严格按消防规范保持建筑物间距，留足消防通道。
1.4.4.2宾馆为二类民用高层建筑，按GB50045－95（2005年版）《高层民用建筑设计防火规范》及GB50016-2006《建筑设计防火规范》有关规定执行，设计耐火等级为一级。高层建筑总平面布置要有足够的消防停车场地，主体建筑有一个长边或不小于1/4周边长度作为消防登高作业。
1.4.4.3每层为一个防火分区，设置消防电梯和防烟剪刀楼梯，电梯和楼梯合用防烟前室，宾馆底层适当位置设置消防控制中心。
1.4.5节能措施
设备均选用节能型设备，照明选用节能灯，合理定员，节约用水、用电，节约能源。
1.4.6项目实施进度
1.4.6.1项目建设期3.5年，2010年1月至2013年6月。
1.4.6.2按“统一规划，分期实施”方案，一期工程建设期2年，2010年1月至2011年12月。
1.4.7项目总投资及资金来源
项目总投资58450万元，其中一期工程投资35000万元，资金来源：商请金融部门贷款30000万元（一期工程贷款15000万元），余由***货物运输中心自筹解决。
1.4.8主要技术经济指标
1.4.8.1总技术经济指标
项目总用地面积*㎡（折合*亩），
总建筑面积*㎡（未含地下室面积*0㎡），其中：
物流交易综合楼*㎡，
宾馆*㎡，
仓储*㎡，
配送中心及中转仓库*㎡，
休闲娱乐*㎡，
传达室*㎡，
配电房*㎡，
汽车维修美容*㎡，
垃圾房*㎡，
其他用房1185㎡。
建筑占地面积*㎡
容积*
建筑密度*%
绿地率*%
1.5可行性研究结论
1.5.1项目实施后，*现代物流中心将成为浙南最大的现代物流中心，依靠巴艚深水港口的优势及同三高速公路、温福铁路交通网，*将成为浙南地区陆路、海陆交通运输网络的中心，服务幅射瑞安、平阳、泰顺、福鼎等周边*市，对改变*物流的现状，疏导交通具有重大意义。
1.5.2经初步测算，一期工程投资利润率30.1%，投资利税率33.1%，税后内部收益率IRR18.7%，净现值NPV（i=12%）14299万元，投资回收期8.1年（含建设期2年），具有较好的经济效益。
综上所述，该项目是可行的。
2.1.1**地处浙南，位于浙江八大水系鳌江入海口南岸，东濒东海，西接104国道、甬台温—同三高速公路和温福铁路，南背依经济发达的江南平原，北岸为平阳*鳌江*，辖区面积80.7平方公里。**是浙江省的经济强*，是“中国印刷城”、“中国礼品城”、“中国印刷材料交易中心”和“中国台挂历集散中心”；是全国小城*建设示范*，全国小城*综合改革试点*和联合国可持续发展试点*。据统计，2008年全*实现国内生产总值94.4亿元，工业总产值222.8亿元，财政收入8.6亿元，外贸供货值9.2亿元，规模以上工业企业产值110.6亿元，形成了十大工业加工行业，其中印刷包装、礼品、毛纺毛毯、塑料编织是*的四大支柱行业，现有专业市场20余个，市场成交额87.6亿元。**、鳌江*是*江南地区（包括宜山、钱库、金乡、巴曹、望里等乡*）和平阳北港地区（包括肖江、水头、麻步等乡*）之中心，是三大片二十多个乡*群的中心，集聚了130万人口，是人流、物流交汇的中心，辐射范围内经济总量占苍、平两*的80%。*是浙江省三大港口之一，港口年吞吐量在500万吨以上，巴曹港可建成5000吨级的深水港，并将开发成为万吨级码头。*每年有100多万供销大军在全国各地跑供销业务，客流量相当大。该地区工业企业产品、原料两头在外，专业市场辐射全国各地，货物进出口量很大，据有关资料统计，仅*年货物进出口量约1100万吨。
2.1.2****位于**城市中心区，现有人口**余人。1995年被********7年以来连续被**评委“经济十强*”。在*两委班子及全体*民的共同努力下，创办了*第四菜市场、东瓯大酒店（三星级）、*货物运输中心等企业，*集体资产约**亿元，安排*民就业**余人，基本上解决了失地农民就业难问题。
2.1.3***货物运输***吨，年收入**万元，安置就业人员**余人。随着我国现代物流业的迅速发展，对于规模仅有**多亩、功能单一的*货物运输中心，虽然经营物资托运业务已有十来年，但规模小，且功能不全，与现代物流管理和服务方式之差距较大。目前，该货物运输中心在物流市场竞争力急剧下降、市场占有率日趋缩小、经济效益每况日下，正面临着要被市场淘汰的危险。为进一步发展*级经济，拓展现代物流业，经*两委决定，将*货物运输中心扩建为现代物流中心。项目实施后，必将对*经济持续快速发展和社会繁荣起到十分重要的作用。
2.1.4近年来，在国家继续加强和改善宏观调控政策的影响下，我国物流行业保持较快增长速度，物流体系不断完善，行业运行日益成熟和规范。现代物流利用先进信息技术和物流装备整合传统运输、储存、装卸、搬运、流通加工、配送、信息处理等物流环节，实现物流运作一体化、信息化、高效化经营的先进组织方式。现代物流作为一种产业，将引发国内新一轮的产业革命，成为新的经济增长点，它渗透到经济生活的方方面面。**是典型的“产品、原料两头在外”型经济，商品大进大出，经济持续快速增长，物流市场发展具有巨大的潜力。物流业被列入政府推出的十大产业振兴计划之一，国务院出台《物流业调整与振兴规划》，给我国物流业带来了新的发展机遇。现代物流业市场的发展前景和空间十分广阔。
2.2项目实施必要性
2.2.1*现代物流中心基建项目的实施对改造和提升*传统货运业，营造统一规范、竞争有序、充满活力的运输市场具有重要意义。交通运输是国民经济的基础产业，也是服务性行业，是现代服务业的重要组成部分。加快发展交通物流业，对于推动*物流从自营物流为主、功能欠缺的传统物流向第三方物流、功能健全的现代物流转变；促进物流要素的聚合，实现产业支柱向支柱产业转变。
2.2.2*毗邻巴艚港深水港，项目实施后，使巴艚港口成为国际物流网络中的重要节点，提高巴艚港的国际竞争力，还可以利用集装箱吞吐量的优势，吸引更多的集装箱货源。集装箱货源和航线航班的增多反过来吸引物流企业、船东与货主来投资，进一步扩大物流中心的规模，促进*城市的经济发展。
2.2.3*是*、平阳两*之中心，经济辐射范围大，港口吸引腹地的重点已经从地理位置、集疏运条件、传统的装卸和储存服务水平扩大到为产品提供增值服务的水平。港口以现代物流为纽带加强与腹地的联系，可以推动综合运输的发展，加强现代物流网络化场站的建设，推动*运输的发展。反过来促进现代物流在更广的范围和更高的层次上发展。
2.3.1作为鳌江流域中心城市的*，随着社会经济的发展和城市化进程的加快，近几年各行业大型企业高速集聚于*，随着*工业园区、示范四期工业园区的建成和临港产业带、巴艚深水港、*的工业发展将进入高速发展期，外贸也将保持长期高速增长态势，这就要求*有一个规模庞大、功能齐全的现代物流中心。但是，目前*物流基本上为单线托运的初级运行模式，单位多、布局分散，管理不统一，也没固定物流仓储及配套设施，更不用说有物流信息服务平台。这种粗放式的物流现状已无法满足本区域的经济发展，急需有一个大型现代物流中心与之配套。
2.3.2我国改革开放以来，经济持续快速发展，产品的生产能力迅速提高，买方市场的形成使企业间竞争空间激烈。工业企业间的竞争正在从生产领域扩大到非生产领域。物流管理，成为企业降低成本、提高服务质量、创造竞争优势的新领域。据有关资料显示，目前我国一般工业品，从产品出厂经过装卸、存储、运输等各个物流环节，消费者手中的流通费用，约占商品价格的50%左右。而新鲜水果蔬菜、易变质食品、某些化工产品的流通费用，有时高达商品售价的70%。我国汽车零配件的生产中90 %以上的时间是原材料、零配件的存储、装卸和搬运时间。在各种产品的生产和流通环节中还有大量的原材料、零部件和产品的库存。这些费用和时间上的消耗和大量存在的库存正是潜在的实施物流管理的领域，为物流的发展留下了巨大的空间。
2.3.3人民生活在从温饱型转向小康型带来的消费中急剧变化，2008年我国国内社会消费品零售额首次超过10万亿元左右。巨大的商机为物流的发展提供了广阔的天地，同时，商品供应渠道变化，流通环节减少，增加了对现代物流管理的需求。
2.3.4我国的大型生产制造业和商业企业，逐步重视对物流的管理、供应链管理的研究。一些生产企业开始转向寻求“资源外购”，由专门运输企业为其生产和产品在全国内进行运输和组织配送。随着市场的完善，随着竞争的日趋激烈和专业化运作的发展，专业化
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