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宜山华泰大厦项目可行性研究报告

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第一章 申报单位及项目概况 

1.1申报单位概况

1.1.1企业名称:平阳县金桥房地产开发公司
1.1.2法定地址: 平阳县昆阳镇后垟村改联建房A幢14、15、16号
1.1.3企业类型: 有限责任公司
1.1.4注册资本: 壹仟万伍仟元
1.1.5企业法定代表人:陈志英
1.1.6经营范围:房地产开发经营(凭有效资质证书经营)
1.1.7创办日期:1993年6月12日

1.2项目概况

1.2.1项目缘由
    1.2.1.1平阳县金桥房地产开发公司通过挂牌出让公开竞买并以**万元(含3%契税)的出让金取得宜山大道A地块国有土地使用权。项目总用地面积*㎡(折合*亩),土地使用性质:商住用地,商业用地出让年限40年,住宅用地出让年限70年。
1.2.1.2宜山大道A地块位于苍南县宜山镇宜山大道以北,东风街以东地块(原宜山镇电信大楼用地);项目总用地面积*㎡(折合*亩),其中建设用地面积*m2(折合4.78亩),代征城市道路面积*m2(折合*亩),计入容积率的建筑面积≤****㎡。
1.2.1.3宜山大道A地块地理位置优越,交通方便,公用工程配套设施完善,是商住楼最佳选择地块之一。平阳县金桥房地产开发公司看好该地块的优越地段和宜山房地产市场良好的销售形势,以精美的设计方案推出华泰大厦商住楼精品,创造人与自然和谐共处的生态居住新区。
1.2.2建设内容和规模
宜山大道A地块总用地面积* m2,其中建设用地面积*.1 m2,代征城市道路面积*m2;总建筑面积*m2(未含地下室面积* m2,预留城市规划公厕* m2),其中住宅面积*m2,商业用房*m2,消防控制室*m2,物业用房*m2,门卫*m2,余为道路、绿化及停车等用地。容积率*,建筑密度*%,绿地率*%。用地平衡见表1:
表1              项 目 用 地 平 衡 表              单位:m2
序 号 项   目 数  量 比例(%)
1 建筑基底面积    
2 道路、场地、停车等面积 1  
3 绿地面积    
4 合    计    
 
1.2.3设计方案说明
根据温州新城建筑设计院编制的宜山大道A地块建筑设计方案,作如下简要说明:
1.2.3.1总平面布局及功能分区:
(1)本地块为宜山大道和东风街相交之东北角的口型地形,考虑到城市道路交叉口的街景立面要求,建筑退足道路红线间距沿城市道路西南向布置一L型的商住楼,其中三层及三层以上的住宅主要以南向为主,且在套型设计时尽量把主要居室布置在南向。
(2)建筑的底层沿两条城市道路设置大空间商业,满足规划地块内部居民就近使用,同时辐射周边版块,成为区域级的服务用房。
(3)主入口设置在东风街,为出入小区机动车道,入口地块即设置一个地下室车库入口,以缓解地块内的交通。次入口设置在宜山大道,为主要的出入本规划地块人行道,充分体现人车分流的规划理念。
(4)连接两个出入口设置环行7米宽的消防车道,消防登高面设置在北面,大于一个高层长边的长度,同时在次范围内设各个住宅单元的出入口和消防控制室。消防车道退建筑7米,同时兼作消防操作场地,满足消防设计要求。
(5)建筑退让:
东:退用地红线≥6.0米,高层要加大退让;
南:退宜山大道道路红线裙房≥10.0米,高层≥15.0米;
西:退东风街道路红线≥5.0米;
北:退用地红线≥6.0米。
根据苍南县规划建设局规划设计条件和要求,增加绿地面积,绿地率由14.8%调整为25.0%。
1.2.3.2景观空间布局:
由于地块本身的空间限制,因此延续和吸收周边的景观资源是很有必要的,以宜山大道及其退道路红线而出现的商业小广场为设计主线,突出景观大道、城市广场对规划地块的景观渗透、辐射作用;在规划地块内则采用见缝插绿的手法,搭配适量的流畅园路,体现休闲功能的仿木花架、木质坐凳等,为本规划地块居民提供休闲散步的地方,使人在闲暇之余养神蓄目、绿林醉心,以促进人们的情感交流,并起到景观的连续性作用,充分体现住宅区的环境质量和生活品质。简洁的空间形式,即符合现代信息快捷、高效的特点,又蕴含了中国传统空间的含蓄、宁静。
1.2.3.3竖向设计:
通过对地块现有地形、地貌的充分研究,结合本地块城市道路标高设计,将基地内各地块的标高按实际情况,进行因地制宜的设计,结合景观设计,丰富竖向设计,合理地减少土方量,节约投资成本。
1.2.3.4户型设计:
本工程为商住楼,住宅套型可多样选择。空间组合灵活,造型美观,不论大小的户型,保证每套均能拥有朝南的卧室。平面采用大厅小居室的方法,同时优化户型,设计出符合住户要求的理想户型,精心营造每一寸空间的品质、内涵与存在形式。在采用专业的动静、主客功能分区明确的规划之外,并在细节上进行了大力度的进化升级,满足业主的生活应用频率,杜绝过道浪费实际使用空间,增强空间的完整性、独立性和实用性,使户型力臻完美。
1.2.3.5立面设计:
建筑立面以户型平面为基础,在充分考虑使用要求的基础上进行设计。风格简洁坚挺,有着强烈的现代风格,但又考虑到生活中的细节,力求在简洁的造型中体现设计中的完美,追求材质的合理搭配所呈现的美观效果。
1.2.3.6剖面设计:
室内外高差         0.320米
地下室层高         4.000米
底层、二层高       4.800米
标准层层高         2.900米
1.2.4公用工程
1.2.4.1供电:
(1)配电系统:消防用电设备、应急照明及疏散指示、电梯、生活泵、电信系统电源为二级用电负荷,其余为三级用电负荷。
(2)负荷估算:根据功能需要及单位面积功率指标法估算,项目总装机容量约693KW。
(3)由宜山35KV变电所城镇输电网接入配电房。
1.2.4.2通讯:
由宜山镇电信支局程控电话网接入各用户接线箱,住宅每户设置2门直线;宽带网信息插座按每一个点预留线路,通讯电缆预埋列入概算。
1.2.4.3广电、燃气:
广播、电视与燃气管线预埋,列入概算。


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