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温州金乡朝阳路A地块金乡大厦商住楼项目申请报告
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温州金乡朝阳路A地块金乡大厦商住楼可行性研究报告
第一章 申报单位及项目概况

 
1.1申报单位概况
1.1.1企业名称: 温州**房地产开发有限公司
1.1.2法定地址: 苍南县灵溪镇**路**号
1.1.3企业类型: 有限责任公司
1.1.4注册资本: **万元
1.1.5企业法定代表人:***
1.1.6经营范围:房地产开发经营(凭有效资质证书经营)
1.1.7创办日期:20**年*月*日
1.2项目概况
1.2.1项目缘由
    1.2.1.1温州**房地产开发有限公司通过挂牌出让公开竞买并以****万元(含3%契税)的出让金取得金乡镇朝阳路A地块国有土地使用权。项目用地面积28785㎡,土地使用性质:商住用地。
1.2.1.2金乡镇朝阳路A地块位于规划路以东,朝阳路以南,东风大道以西,工业二街以北,土地用途为商住用地,商业用地出让年限40年,住宅用地出让年限70年;项目总用地面积28785㎡(折合43.2亩),其中实际用地面积25256㎡(折合37.9亩),代征城市道路用地面积3529㎡(折合5.3亩),建筑密度25.3%,容积率1.8,计入容积率的建筑面积45471㎡(未含地下室面积7294㎡)。
1.2.1.5该地块地理位置越,交通方便,公用工程配套设施完善,是商住楼最佳选择之一。温州**房地产开发有限公司看好该地块的优越地段和房地产市场良好的销售形势,以精美的设计推出朝阳花苑商住楼设计方案,创造人与自然和谐共处的生态居住新区。
1.2.2建设内容和规模
项目总用地面积28785㎡,实际用地面积25256㎡,总建筑面积45471㎡(未含地下室面积7294㎡),其中住宅面积36400㎡,商业用房8661㎡,辅助用房410㎡,余为道路、场地、绿化及停车等用地。按用地功能划分:建筑基底面积6400㎡,道路、场地及停车等面积10784.1㎡,绿地面积8081.9㎡。容积率1.8,建筑密度25.3%,绿地率32.0%。用地平衡见表1:
表1              项 目 用 地 平 衡 表            
1.2.3设计方案说明
根据选址地块地理位置及形状,设计方案作如下建议:
1.2.3.1总平面布置及交通组织:
(1)主入口设置在东风大道上,次入口设置在工业二街上。
(2)根据功能需要,在地块内错落布置4幢住宅及3幢商业用房。
(3)在小区主、次入口之间布置中心广场,房前屋后广种花草,与小区内有机地形成点、线、面的绿化景观系统。
(4)建筑后退:临近道路的场地均退后用地红线3米。
(5)人群由南首次入口进入小区,机动车由东首主入口进入小区。
1.2.3.2平面功能分区:
(1)地下室:地下机动车库、非机动车库和设备用房;地下室设计原则为平战结合,平时功能为地下停车库,战时为二等人员掩蔽所。
(2)1号楼1层为物业管理用房,2-17层为住宅。
(3)2~4号楼均为住宅。
(4)5~7号楼均为商业用房。
1.2.3.3剖面设计:
(1)1号楼底层为物业管理用房,底层层高3.0米,其他层层高均2.9米。
(2)2~4号楼住宅楼底层均架空,底层层高3.0米,其他层层高均2.9米。
(3)5号楼建筑为三层,局部二层,一层层高5.0米,其余层高均4.2米。
(4)6~7号楼商业建筑为二层,一层层高5.0米,二层层高4.2米。
1.2.4公用工程
1.2.4.1供电:
(1)配电系统:消防用电设备、应急照明及疏散指示等为一级用电负荷,电梯、生活泵、电信系统电源为二级用电负荷,其余为三级用电负荷。
(2)负荷估算:根据功能需要及单位面积功率指标法估算,项目总装机容量约2975KW。
(3)由金乡110KV变电所城镇输电网接入配电房。
1.2.4.2通讯:
由金乡镇电信支局程控电话网接入各用户接线箱,住宅每户设置2门直线;宽带网信息插座按每一个点预留线路,通讯电缆预埋列入概算。
1.2.4.3广电、燃气:
广播、电视与燃气管线预埋,列入概算。
1.2.4.4给排水
(1)给水:根据规模及需要测算,经估算日用水量约470吨/日,由金乡自来水厂供水管网接入。
(2)排水:雨污分流
排污:主要为生活污水,经地埋式污水净化池处理达标后排入城镇污水管网;
排水:雨水由干管汇集后,就近排入内河。
    1.2.5消防
1.2.5.1按消防部门有关规定执行,消防系统分室内外消火栓系统、防火和排烟系统、自动喷水灭火系统、火灾自动报警和消防联控制系统;室外设置地面式三头接合器,间距≤120米,保护半径≤150米;配电房设置S型热气溶胶灭火装置,在配电房、发电机房各设置一组推车式灭火器,室内设置1211灭火器及室内消火栓;严格按消防规范保持建筑物间距,留足消防通道。
1.2.5.2  1-4号楼为一类民用高层建筑,按GB50045-95《高层民用建筑设计防火规范》及GBJ16-87《建筑设计防火规范》有关规定执行,设计耐火等级为一级。高层住宅总平面布置要有足够的消防停车场地,主体建筑有1/4周边长度作为消防登高作业。
1.2.5.3  在5号楼设消防控制中心一座。高层住宅楼消防电梯,防烟楼梯的前室及合用前室,地下汽车库按火灾报警设计规范要求设置感烟(温)探测器、事故广播、手动报警按扭。
1.2.6环保
主要是生活垃圾的处理,商场、住宅设置若干垃圾箱或软包装袋及时将垃圾收集于临时堆放点,然后统一送往垃圾场处理。
施工期间要做好施工机械的噪声治理和施工现场垃圾处理,做好水土保持工作,防止施工污泥水直接排入河道。
1.2.7节能
1.2.7.1合理利用市政给水管网的水压;
1.2.7.2各种设备、卫生洁具等选用节能、高效的产品;
1.2.7.3利用地形结合总体规划,入口设置大面积公用绿地,增设水面,改善室外热环境;建筑座北朝南、楼栋间距适中,建筑对称布置,有利形成穿堂风;保温外墙及屋面设计等。
1.2.8项目实施进度
根据国家建筑安装工程定额及项目内容,建设期为三年,具体安排如下:
1.2.9投资及资资金筹措
1.2.9.1有关说明:
根据本县类似工程造价和地方材料价格综合测算,项目总投资估算有关数据取值说明如下:
(1)土建、公用工程投资估算按平方米投资额估算;
(2)土地出让金按**万元(含3%契税)估例;
(3)固定资产投资方向调节税免征;
(4)勘察设计费、建设单位管理费、前期工作费分别按工程费用的*%、*%、*%计算;
(5)预备费按第二、第三部分费用之和的*%计算;
(6)建设期为三年,商请金融部门贷款*万元,按年息*%计算利息。
1.2.9.2估算结果及投资构成:
项目总投资1*万元,其中固定资产投资*万元,建设期借款利息*万元,详见附表3:
1.2.9.3资金来源和安排:
项目总投资*万元,根据国发**号“国务院关于调整部分行业固定资产投资项目资本金比例的通知”,项目资本金约**万元。
资金筹措方案:商请金融部门贷款*万元,余由温州**房地产开发有限公司自筹解决。详见表3:
1.2.10产出及销售收入估算
    1.2.10.1产出:
项目产出地上建筑面积*㎡,其中住宅*㎡,商业用房*㎡,其他配套用房*㎡,地下室面积*㎡,地下停车泊位*辆。
    1.2.10.2销售:
   项目实际可销售的住宅面积*㎡,商业用房面积*㎡,地下室机动车停车泊位*辆。
(1)销售前景预测:
①金乡镇商品房销售今年以来走势保持平稳上升的势头,商业用房和小高层住宅销售形势进一步看好。根据目前金乡镇已经销售的商品房形势分析资料显示,由于地段好、住宅套型多样化,最大程度地满足不同层次客户的需求。目前已经推出的高品位商住楼普遍受到居民的欢迎,销售前景令人乐观。
②本项目选址地块位于朝阳路与东风大道交叉口地段,地理位置优越,交通便捷,人居环境好,公用工程配套设施齐全,是商住楼最佳首选地块之一;本项目设计超前,住宅套型设计新颖、多样化,无疑将给房地产市场带来无限商机。
(2)销售价格的设定:
    商业用房平均销售价格为*万元/㎡;
住宅平均销售价格为*万元/㎡;
    地下停车泊位平均销售价格为*万元/辆;
(3)销售收入估算:
依照以上设定,销售收入估算及资金回笼如表4:
注:物业管理、配套用房及住宅楼底层架空无销售,其成本分摊在商业用房、住宅等销售价格内;地面机动车停车泊位暂不计入销售收入。
    1.2.11经济效益分析
    1.2.11.1基础数据:
    (1)项目总投资:*万元
    (2)销售收入:*万元
(3)产销率:100%
1.2.11.2开发成本预测:
根据国家对房地产企业有关成本核算的规定,商住楼开发成本估算如表5:
 
注:(1)财务费用:*万元,年利率为*%;
(2)销售费用**万元;
(3)其他配套费用*万元(勘察、设计费*万元+前期工作费*万元+小区配套*万元+智能化及弱电*万元+部门规费*万元 +商业用房中央空调费用*万元);
(4)销售税金及附加*万元;
(5)总建筑面积*㎡(住宅面积36400㎡+商业用房面积8661㎡+其他配套用房面积410㎡+地下室面积7294㎡)。
1.2.11.3损益计算
(1)销售收入*万元
(2)开发成本*万元
(3)销售税金及附加*万元
(4)利润总额*万元
(5)所得税*万元
(6)税后利润*万元
(7)盈余公积金*万元
(8)未分配利润*万元
1.2.11.4财务盈利能力分析:
(1)成本利润率:*%
(2)成本利税率:*%
(3)销售利润率:*%
1.2.12风险分析
当销售收入和开发成本发生变化时,必然引起成本利润率和销售利税率的变动。现将项目风险分析有关数据列于表6:
 
 
由表6得出:当开发成本不变而销售收入下降*%时,利润总额*万元,成本利润率*%,销售利润率*%;当销售收入不变而开发成本上升10%时,利润总额*万元,成本利润率*%,销售利润率*%,影响利润总额的主要因素为销售收入的增减,其次为开发成本的升降;由此可知,本项目抗风险能力较强
1.2.13编制依据
1.2.13.1苍规建核[*]*号“金乡镇朝阳路A地块设计方案审核意见”(附件一);
1.2.13.2温州**房地产开发有限公司营业执照、资质证书复印件(附件二);
1.2.13.3温州**房地产开发有限公司提供的有关资料。
 
第二章  项目背景及市场预测
 
2.1项目背景
2.1.1开发商概况
温州**房地产开发有限公司成立于20**年,系国家房地产综合开发三级资质企业,由苍南县工商局颁发企业法人营业执照,法人代表*,注册资金*万元人民币。主要经营房地产综合开发,公司办公地址:苍南县灵溪镇*号,拥有高、中级工程师以上技术人员*名。多年来该公司始终坚持“务实、开拓、创新”的精神,为创造智能化、现代化住宅而奋斗。
2.1.2项目所在地概况
金乡镇位于浙南东部、濒临东海湾,西北接连山区陆地,扼浙闽边陲,总面积43.55平方公里。改革开放以来,勤劳、聪明的金乡人以“敢吃第一口,勇为天下先”的精神,在全国率先试行浮动利率和挂户经营方式,使金乡成为著名的“温州模式”发源地之一,全镇经济和社会事业突飞猛进,城镇面貌发生了巨大的变化,人民生活水平快速提高,逐步形成了以复合材料、包装印刷、塑料薄膜、商标标识四大支柱产业为基础的经济强镇。
近年来,金乡镇致力于推进经济发展,加快新型城镇化进程,积极构建和谐社会,2007年金乡镇实现生产总值16.04亿元,同比增长13.10%;工农业总产值43.62亿元,同比增长13.89%,其中工业总产值42.75亿元,同比增长相14.04%;社会固定资产投资3.96亿元,同比增长58.94%,财政税收8373万元;同比增长19.12%;农民人均纯收入7380元,同比增长8.0%。金乡镇正在向文明宜居之城、和谐创业之镇迈进。
2.2市场预测
2.2.1近年来,苍南县房地产发展较快。根据苍南县统计局公布信息显示:2007年苍南县房地产投资15.96亿元,同比增长9.04%。全年房地产企业完成房地产开发投资6.69亿元,同比增长14.6 %,房屋施工面积117.60万平方米,同比增长22.8%;商品房销售面积20.1万平方米,同比增长10.4%,其中住宅销售面积18.82万平方米,同比增长 12.0%;商品房销售额8.05亿元,同比增长17.7%,产销率达100%。
在一系列宏观调控政策的持续作用下,2008年苍南县房地产投资总量稳中趋升,房价总体水平温和上扬,资金到位良好,市场运行呈健康发展态势。第一季度全县房地产开发完成投资2.5亿元,同比增长164.6%,房屋施工面积114.82万平方米,其中住宅87.58万平方米,同比分别增长37.9%和43.6%。
以上数据表明商品房购销显现出日益旺盛的局面,苍南县商品房的购买力水平和城镇居民对商品房的购房潜在购买力依然强劲存在,内外部的发展环境和机遇均属良好。
2.2.2随着经济的发展,金乡城镇居民生活水平显著提升,富裕起来的城镇居民普遍对现有旧房的居住条件及环境感到不满意,居民对住宅的需求已从简单的“生存型”、“适用型”向“功能型”发展,更倾向于选择配套设施齐全、功能完备、工程质量优良、居住环境优雅、物业管理良好的住宅,居民住宅消费进入“换代”转折点,住宅价格从单一的价格向多元化的价格体系转变,环境有价已成共识。
2.2.3金乡镇是苍南县的经济强镇,在发展经济的同时,不断深化城镇体系规划,加快城镇建设步伐,立足塑造城镇新形象,全面促进城镇绿化、美化、净化、亮化,努力创造优良的人居和创业环境,以建设小城市为目标,进一步拉开城镇框架,拓展发展空间,完善城镇功能和管理,打造都市金乡。金乡镇的房地产业前景一片光明。
2.2.4项目位于金乡镇朝阳路以南、东风大道以西的黄金地段,定位为高品质精品楼盘。金乡镇朝阳路A地块·朝阳花苑商住楼开发项目的实施正是顺应城镇居民对住宅提出的新要求,项目选址周边环境优良,公用工程配套完善,设计方案新颖,突出文明居住环境,提高住宅功能质量和改善居住环境。因此,金乡镇朝阳路A地块·朝阳花苑商住楼市场前景将会进一步看好。
 
第三章 项目选址及土地利用
 
3.1项目选址
项目选址在金乡镇规划路以东,朝阳路以南,东风大道以西,工业二街以北地块,该地块地理位置优越,交通方便,公用工程配套设施齐全,有利项目顺利实施。
3.2建设条件
3.2.1自然条件
3.2.1.1气象、水文:
金乡镇属亚热带海洋性季风气候区,冬夏季风交替显著,四季分明,气候温和。年平均气温17.5℃,年日照时数1830小时,年平均无霜期221天;雨量充沛,年平均降雨量1830㎜,且集中在5~6月份梅雨期和7~9月份台风期,年平均湿度83%。
3.2.1.2工程地质:
未勘,在扩初设计前必须委托工程地质勘察单位进行场址工程地质详细勘探,提供资料作为桩基础设计依据。
3.2.1.3地震设防:
根据地震区划分带,本地区属东南沿海二级地震区,核定本地区地震烈度为6度,工程按国标GBJ11-89抗震规范要求6度构造抗震设防。
3.3土地利用
3.3.1土地利用规模
项目总用地面积28785㎡,其中实际用地面积25256㎡(折合37.9亩),代征城市道路用地面积3529㎡,总建筑面积45471㎡(未含地下室面积7294㎡),其中住宅36400㎡,商业用房8661㎡,辅助用房410㎡,余为道路、场地、绿化及停车等用地。按用地功能划分:建筑基底面积6400㎡,道路、场地及停车等面积10784.1㎡,绿地面积8081.9㎡。容积率1.8,建筑密度25.3%,绿地率32.0%。
3.3.2土地利用合理性分析
选址地块属商住用地,符合金乡镇总体规划,同时也符合金乡镇土地利用总体规划。
温州**房地产开发有限公司通过挂牌出让公开竞买并以*万元(含3%契税)的出让金获得金乡镇朝阳路A地块国有土地使用权,土地使用性质:商住用地,开发地块总用地面积28785㎡,实际用地面积25256㎡(折合37.9亩),代征城市道路用地面积3529㎡,总建筑面积45471㎡(未含地下室面积7294㎡),容积率1.8,建筑密度25.3%,绿地率32.0%。主入口设在东风大道,次入口设在工业二街。本项目设计方案的技术经济指标均符合县规划建设局的规划设计条件和要求。
3.3.3地质灾害影响分析
参照相邻区域的工程地质情况,本工程场地在勘察范围内未发现有暗塘、暗浜等影响工程稳定性的不良地质现象。根据中国地震烈度分区图,苍南为地震基本烈度6度区,地震动峰值加速度为0.05g,场地20m埋深内地基土多为淤泥及淤泥质土,场地与类型为软弱场地土,场地类别可定为Ⅲ类场地。
总体而言,本项目的建筑物无大荷载单体,在正常运行中也无大的动荷载等,因此本项目无诱发地质灾害的可能性。
3.3.4其他不利影响分析
由于本项目用地非矿床及地下文物等保护区域,区内无大型河流通过,因此,本项目的建设不会导致压覆矿床和文物,同时也不会对防洪和通航产生不利影响。
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